第一太平戴维斯：2022年中国房地产年度展望报告（16页）.pdf

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1、通时合变SPOTLIGHTSavills Research中国房地产年度展望 - 疫情令公众健康和经济复苏倍受考验， 2021年政策环境又为房地产市场带来巨大的挑战， 2022年又将怎样？2022年上半年仍将充满挑战。 由于债务偿还事件不断出现， 尽管2021年末政策有所松动， 对信贷市场的传导作用及效果在2022年上半年难有明显结论。 但随着官方进一步明确信用违约和破产事件的处理方案， 并努力确保信用良好的开发商能够获得融资， 市场将陆续对后期走势达成共识， 为稳健增长打下基础。在住宅销售方面， 各市场差异较大。 低线城市将由新房销售主导， 并受价格增长驱动， 这部分城市在2022年可能经受

2、更多挣扎， 需要一定政策扶持。 另一方面， 在成熟的核心城市， 强劲的终端客户群体支撑、 部分原先非常严格的政策放松， 都将使价格水平保持稳定。 同时， 长租公寓持续获得市场关注， 销售市场观望情绪带动租赁需求增长， 而资本持续涌入， 也令租赁市场产品品质不断改善。商办市场前路仍不明朗。 2021年写字楼市场持续回暖， 优势行业租赁需求稳健增长， 然而金融压力及监管风险叠加其他经济阻力， 仍旧给2022年的展望带来不确定因素。 2021年， 奢侈品销售和 “国潮” 品牌带动了零售市场的反弹， 但消费者对住宅价格、 经济前景及零星疫情反复的担忧也在一定程度上抑制了消费情绪。工业物业市场预计将成为

3、一大亮点。 开发商、 REIT和基金等新的资金来源持续投入开发、 改建及稳定资产项目， 丰富其资产组合之余， 资产价格也将顺势推升。 同时， 政府对国内研发、 产业税收补贴等支持措施及租户结构基本面的变化， 将推动干仓和冷链物流、 互联网数据中心及生命科学产业领域的新需求。投资市场将会出现更多的资产和投资组合出售、 债务救助和并购活动， 或是政府主导的资产重组及针对以房产为抵押的银行不良贷款的处理， 市场交易量有望因此提升。 此外， 对现有资产重新定位和改造， 以提升资产价值， 实现项目可持续发展， 已成为广泛的市场趋势。 许多城市已经在可持续发展方向努力， 包括提高城市宜居性、 建设海绵城市

4、、 改善空气质量等， 减少城市的无序蔓延， 给公众活动和绿化留下更多的空间。James Macdonald中国区研究部主管(8621) 6391 6688 - 朱兆荣中国区首席执行官(8621) 6391 6688 - 负债高企的开发商融资状况对投资市场及房地产行业至关重要。 投资者能获得多少融资、 借款成本高低决定了他们选择在何时点收购何种物业。 在过去十年， 依赖于低成本的融资， 中国房地产市场实现了爆发式的增长。 2017年至2019年之间， 上海大宗投资成交额连续三年达到人民币一千亿元左右。图1： 社会融资总量然而依赖高负债实现增长带来的副作用也很明显， 开发商负债率攀升令现金流风险与

5、日俱增， 一旦资产价值停顿， 开发商资金面将面临很大的挑战。 部分开发商的债务危机为行业敲响警钟。当外部环境困难时， 对一个企业来说， 风险控制有时甚至比收入增长更为重要。 进入2022年， 随着政府坚持降低房地产行业风险的长期目标不动摇， 预计整体的融资环境难有大幅改善， 开发商将会继续面临较高的债务偿还风险。慎之又慎的银行政府主要从三个角度实现对资金流入房地产市场的把控： 利用“三道红线”等政策严控高负债率开发商继续融资； 对购房者进行更为严格的背景调查； 限制银行资金流入商业地产和住宅市场。 同时， 银行需要做到控制坏账和逾期风险， 并为实现自身收益和支持经济平稳增长做出努力。 为了控制

6、风险， 预计银行会对借款方进行更为严格的背景调查， 一些大中型企业， 资金状况较好， 抵押物也集中在一线城市和核心二线城市， 还款记录良好， 将会受到银行的青睐。 另外， 对于物流等基本面较强的资产项目， 银行放款态度也会更为宽松， 然而给出的利率仍主要取决于具体资产品质、 所在位置及借款人授信。 目前政府选择性地对资金困难的国企提供支持，因此仅是国企已不能成为企业的 “免死金牌” 。投资者何去何从目前中国写字楼和零售等传统资产的收益率仍低于借款成本， 这与其他一些发展中国家情况类似。对绝大多数投资者而言， 投资中国传统资产仍是寄望于资产价值的不断增长。 然而， 纵观当下市场， 融资成本增加，