东方金诚：2021年我国RMBS信用风险回顾与2022展望（12页）.pdf

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1、20212021年我国年我国RMBSRMBS信用风险回顾与信用风险回顾与2022022 2展望展望我国我国 RMBSRMBS 发行概况发行概况20212021 年年20202020 年年20192019 年年发行单数（单）625566发行规模总额（亿元）4993.004243.864991.46借款人加权平均收入债务比（%）54.5759.3141.64加权平均账龄（年）4.264.664.19抵押房产城市个数（个）928081抵押房产加权平均 LTV（%）49.0749.3147.66抵押房产位于一、二线城市 OPB 占比（%）52.6157.8852.59AAA 档证券占比（%）100.0

2、089.0587.99超额利差（%）1.671.381.29不同年份发行不同年份发行 RMBSRMBS 期间累计违约率期间累计违约率RMBSRMBS 资产池平均年化早偿率（资产池平均年化早偿率（CPRCPR）结构融资部结构融资部金炫杰邮箱：dfjc-电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座12 层100600主要观点：主要观点：住宅销售市场住宅销售市场：1 1）2021 年国内住宅销售量疲软，2022 年房地产行业政策面渐宽， 住宅销售量或基本持平于去年，受首付比例下降、信贷审查加快等影响个人住房新增贷款规模同比将增长。

3、2 2）个人住房贷款信用质量整体较高， 经济欠发达区域中小银行个人住房贷款信用表现相对偏弱。产品发行产品发行： 受房地产贷款集中度管理制度影响，2021 年 RMBS 发行量明显上升，发起机构集中度很高；产品资产池的主要指标与历史基本保持稳定，超额利差有所上升。存续期产品表现：存续期产品表现：1 1）违约：）违约：累计违约率远低于 RMBS 次级档占比， 2017年以来资产池累计违约率上升加快；2 2）早偿：）早偿：受房地产市场交易疲软影响，资产池早偿率下滑到 8%左右。展望：展望：1 1）预计 2022 年 RMBS 发行规模将有增长， 发行目的围绕缓解资本补充压力、降低期限错配风险等；2

4、2）预计 2022 年就业形势和居民可支配收入增长不容乐观， 叠加房企信用风险事件对楼盘交付的不利传导，短账龄资产池违约率上升速度或加快， 部分 RMBS 资产池信用质量或弱化；3 3）预计 2022 年区域房价延续分化态势，RMBS 产品保障能力或有弱化；4 4）2022 年初新一轮疫情将对国内经济增长产生不确定性， 或使居民下调未来可支配收入的预期， 预计RMBS资产池早偿率在8%10%区间运行。一、一、20212021 年我国住宅销售市场及个人住房贷款投放情况年我国住宅销售市场及个人住房贷款投放情况受房地产市场调控政策升级影响受房地产市场调控政策升级影响 2 2021021 年国内住宅销

5、售量疲软年国内住宅销售量疲软，个人住房个人住房贷款余额增长同步放缓贷款余额增长同步放缓受宏观经济周期及政策调控等因素影响， 我国房地产行业景气度呈现一定波动。新冠肺炎疫情爆发以来，国内资金流动性环境较为充裕，部分城市的房地产市场出现过热特征。对此中央政府坚持“房住不炒”的定位，从 2020 年四季度开始迅速推出“三道红线”、 “银行贷款集中度管理”和土地“两集中”等政策组合拳。2021 年，国内住宅销售面积 15.7 亿平方米，同比增长 1.1%。其中， 一季度销售数据因上年同期基数较低、 调控政策预期不充分等因素延续高增长， 此后在开工放缓、 银行严控房贷等链条驱动下住宅销售增速大幅回落。进

6、入 2021 年四季度，中央经济工作会议在坚持“房主不炒”基调下明确“因城施策促进房地产业良性训话和健康发展”、“满足合理住房需求”。在防风险和保交房的政策目标下， 地产调控力度软化， 四季度房地产投资完成额的增速转向平稳，但住宅销售依然不太乐观。居民购房资金来源主要包括自有资金、 公积金贷款和商业银行贷款。 国家资产负债表研究中心的数据显示， 2021 年分季度居民杠杆率依次为 62.10% 、62.00 %、62.10% 和 62.20%，较 2020 年变动不明显，但从当年新增个人住房贷款与当年住宅销售额的比值来看，2021 年下降 1.99 个百分点，主要系部分城市提高首付比例，叠加商