房地产行业深度报告：时穷“节”乃现REITs发展正当时-220415（25页）.pdf

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1、 Table_RightTitle 证券研究报告证券研究报告| |房地产房地产 Table_Title 时穷“节”乃现，时穷“节”乃现，R REITEITs s 发展正当时发展正当时 Table_IndustryRank 强于大市强于大市(维持) Table_ReportType 房地产房地产行业深度报告行业深度报告 Table_ReportDate 2022 年 04 月 15 日 Table_Summary 行业核心观点：行业核心观点： 借鉴海外 REITs 发展经验，长期视角下，REITs 在大类资产配置中具有收益稳定的优势，我国公募 REITs 供给规模仍然较小，潜在市场空间较大，政策

2、推动下市场扩容在即，保障性租赁住房 REITs 有望近期落地，建议积极关注新品种上市认购机会以及已上市 REITs 估值回归后的投资机会。 投资要点：投资要点： 全球全球 REITsREITs 规模规模迅速迅速扩张，扩张，基础设施基础设施/ /数据中心数据中心/ /工业工业部门部门 REITsREITs 市市值合计占比值合计占比 30%30%：截至 2021 年末，REITs 已经成为全球商业地产投资的重要部分，全球已上市 REITs 数量达到了 865 支，总市值从 1990年的 100 亿美元增长至 2021 年末的 2.5 万亿美元。美国占比约 63%，日本 7.5%、澳大利亚 5%、英

3、国 4.5%、新加坡 3.7%、法国 3.3%、加拿大 3.2%、香港 1.6%（2019 年末）；过去 10 年全球 REITs 资产结构发生较大变化，截至 2021 年末，基础设施、数据中心和工业部门占房地产投资信托基金市值的 30%，2010 年仅 4%。 我国我国公募公募 REITsREITs 发展正当时发展正当时， 潜在发展空间广阔， 潜在发展空间广阔： 我国经过十多年的探索，2021 年正式推出基础设施公募 REITs，迈出了跨越性的一步，我国基础设施公募 REITs 采用“封闭式公募基金-ABS 专项计划-项目公司-项目”的结构， 当前已上市 11 只公募 REITs 总市值达到

4、 480 亿元。政策推进下，保障性租赁住房 REITs 有望加速落地，后续能源基础设施、停车场项目市政基础设施等均有望有序推出，REITs 扩容将迎来较快发展。参考海外成熟 REITs 市场市值占 GDP 的比重估计，我国 REITs 潜在市场规模或将达到 5 万亿。 我国我国公募公募 REITsREITs 获得资金认可度较高， 上市以来表现亮眼：获得资金认可度较高， 上市以来表现亮眼： 目前已上市的公募 REITs 在认购以及上市后均获得资金认可，整体表现亮眼。从派息率角度来看，根据 wind 数据显示，预计首批上市 REITs 派息率平均为 6.53%，明显高于银行、保险、开发类房企等高股

5、息率类板块的平均股息率水平，体现了 REITs 较强的收益稳定性。 长期投资角度下，长期投资角度下，REITSREITS 收益来源稳定收益来源稳定，在大类资产配置中具有优势地位，在大类资产配置中具有优势地位：REITs 的价值来源主要资产价值增值、 租金等收益。 参考海外成熟 REITs 历史市场表现，在大类资产中表现较好，FTSE EPRA Nareit Global REITs Extended Index 在 2009 年 6 月至 2021 年 12 月期间年复合收益率达到13%， 明显超过同期股票、 债券以及未上市房地产资产收益率。 从区域间看，美国、日本、新加坡、香港 10 年期

6、REITs 年化收益率分别达到 10.07%、8.9%、8.8%、10.8%，海外成熟 REITs 市场在长期资产配置中均表现出了较稳定收益能力。 从各类 REITs 收益率来看， 根据 2020 年亚太 REITs 市场工业/物流类 REITs 收益率表现突出，10 年期年化综合收益率达到 13.80%。 风险因素：风险因素：收益率不及预期风险；REITs 底层资产过度集中；市场流动性风险等。 Table_Chart 行业相对沪深行业相对沪深 300300 指数表现指数表现 数据来源：数据来源：聚源，万联证券研究所 Table_ReportList 相关研究相关研究 行业改善性政策持续落地