地产行业杂谈系列之三十三：物管年报综述成长逻辑持续兑现业务发展日渐优化-220412（20页）.pdf

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1、 地产杂谈系列之三十三 物管年报综述：成长逻辑持续兑现，业务发展日渐优化 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行业报告 房地产 2022 年 04 月 12 日 强于大市（维持强于大市（维持） 行情走势图行情走势图 相关研究报告相关研究报告 行业深度报告*地产*地产杂谈系列之三十二： 地产轻资产模式崛起， 入局代建正当时 2022-03-24 行业深度报告*地产*地产杂谈系列之三十一： 政策及楼市行至何处， 三阶段看板块投资机会 2022-03-23 行业深度报告*地产*地产杂谈系列之三十：从产品变

2、迁看万达广场发展 2022-02-28 行业深度报告*地产*地产杂谈系列之二十九：按揭利率下行还有多少空间 2022-02-22 行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之二十八： 市场信心仍待修复， 政策亟待加大发力 2022-01-24 行业深度报告*地产*地产杂谈系列之二十七： 收并购政策暖风频出， 短期放量仍待观察 2022-01-21 行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之二十六： 估值降至历史低位， 物管或可更加积极 2022-01-19 证券分析师证券分析师 杨侃杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN 郑茜文郑茜文 投资咨询资格编号 S10

3、60520090003 ZHENGXIWEN 平安观点： 高增长仍旧延续，提质增效成果渐显：高增长仍旧延续，提质增效成果渐显：2021 年23 家主流物企整体营收同比增长 49.7%，归母净利润同比增长 53%，较2020 年提升7.5 个、降低8.6 个百分点。降本增效、科技赋能及业务结构改善背景下，主流物企整体毛利率同比提升 0.3 个百分点至 26.7%，管理费用率同比降低 0.5 个百分点至 8.6%。展望后市，行业增量空间仍存、格局分散等因素推动下，主流物企仍有望实现较快增长，中期维度仍设定 25-50%业绩目标。人工成本刚性上升、市场化项目增多可能带来盈利能力下行压力，通过优势区域

4、深耕、数字化赋能或可形成有效对冲。 市场化程度加深，全业态趋势显现：市场化程度加深，全业态趋势显现：2021 年末20 家主流物企合计在管面积 43.8 亿平米，同比增长 53%；17 家物企整体合约在管面积比1.61 倍，短期业绩增长具备保障。2021 年主流物企第三方拓展持续加快，年末第三方在管面积占比均值升至 54.9%，第三方合约面积占比均值升至62.1%，非关联方项目已占据半壁江山。通过扩充团队、加大激励，主流物企市场化拓展能力（非收并购）逐步形成，成为规模扩张重要来源。分业态类型看， 已披露数据的 12 家物企 2021 年非住宅在管面积占比均值升至 31.6%。存量住宅渗透率、住

5、宅物管费提升面临挑战情形下，商办、公建等非住领域亦成为拓展焦点，部分物企已具备全业态服务能力。 社区增值框架完善，商社区增值框架完善，商管运营成效向好：管运营成效向好：2021 年16 家主流物企社区增值服务收入占比均值升至 18.3%，毛利润占比均值升至 27.4%，过半企业社区增值服务成为第二大收入及利润来源。当前细分增值服务涵盖社区零售、美居、房产经纪、团餐、旅居等，细分业务框架搭建基本完成，多业务模式成功跑通，后续重点在于深耕细作、巩固优势。2021 年远洋服务、碧桂园服务等企业新增商管业务， 商管玩家持续扩容。 其中华润万象生活、宝龙商业规模量级绝对领先。从反映经营成果的出租率、购物

6、中心零售额来看，各企业在管购物中心出租率多位于 90%上下，2021 年零售额增长20%以上，剔除疫情影响，相比 2019 年亦实现 5%增长。 投资建议：投资建议：2021 年主流物企业绩延续高增，成长性持续验证，业务发展明显优化，已迈入独立化、全面化发展新阶段。前期物管板块持续调整，主要受地产困局引发的成长性及独立性担忧影响。目前时点地产政策已实质改善， 主流物企业绩下调压力亦逐步释放。 当前主流物管企业对应 2022年 PE 约 20 倍上下，未来几年仍旧设定 25-50%增长目标，投资价值持续凸显，建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、金科服务、新城悦服务、星盛商业、融创服务等。 风