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1、迈向卓越大中华区绿色商业建筑市场表现 2016年7月迈向卓越：大中华区绿色商业建筑市场表现2迈向卓越：大中华区绿色商业建筑市场表现伴随中国经济发展，大量商业建筑如雨后春笋般出现在各主要城市。而社会快速发展随之带来了一系列环境问题亟待解决，绿色建筑在当下因此也更受关注与欢迎。世邦魏理仕研究部在2015年对于中国区绿色建筑的标准、市场环境等都做出了一些探讨。时隔一年，整个市场又出现了许多新的变化与值得讨论的问题，面对全国商业地产市场普遍过剩、且市场环境充满各种挑战之机，着眼于绿色建筑的市场表现无疑是投资者、业主等各方颇感兴趣的问题。此次我们也将放眼大中华区域中的香港以及台湾市场，作为更为成熟、发展

2、时间更长的海外市场，港台商务楼宇中绿色建筑的具体情况以及商业表现无疑具有借鉴意义。市场宏观环境的改变过去一年中政策环境对于环保与污染治理均提出了新的要求，将成为未来这一市场新的驱动因素之一。新修订的中华人民共和国大气污染防治法于2015年第三季度获得通过，于16年起施行。其进一步明确了地方政府对于空气质量达标负有直接责任，并有限定期限达标的具体指标。可以预见基层政府将会有更大的动力运用各类措施去防治大气环境问题。而另一令人关注的热点即是2015年年末闭幕的巴黎气候变化大会（COP21），在大会上近200个缔约方一致通过了巴黎协定。这份协定包含了近20年间气候政治中各方力求推动的“长期目标”、“

3、气候资金”、“行动力度”、“透明度”和“适应（行动）”等五大关键要素，是第一份全体缔约方通过的具有法律约束力的协议。中国参与达成了此次协议，并承诺了其目标是，将于2030年左右使二氧化碳排放达到峰值并争取尽早实现，2030年单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下 降60%65%。结合此前2014年所发布的国家新型城镇化规划(20142020)来看，建筑方面中国提出绿色建筑占新建建筑比重将从2012年的2%提升到2020年的50%。可以发现，在日益推升的公众、政府的环保意识下，中国倡导推广绿色建筑已有更为明确的日程时间表，在设定明确可量化的指标基础上，整个社会及至商业楼宇市场对于这一领域也将

4、投射更多的关注。绿色建筑的社会影响与日俱增。政府对于楼宇环保的积极推进 近年来政府对于绿色建筑的政策支持力度不断增加，在商业建筑领域除继续推广国家绿标外，对LEED这一国际化绿色建筑标准也开始秉持更为积极开放的态度。例如在2015年中，北京朝阳区政府出台了资金补贴政策以奖励LEED认证项目，这也是中国首个将LEED纳入到绿色建筑激励计划的地方政府。而与此同时，由于绿色环保理的持续普及，以及楼宇经济日益成为城市中心的支柱产业，更多的地方政府部门意识到了环保认证体系对于打造优质楼宇的积极助推意义。如广州天河区政府对其区域内楼宇经济发展推动即不遗余力，并且愿意在绿色建筑领域进行新的尝试，将此视作为可

5、以对经济转型发展、推动可持续发展经营的推进方向。迈向卓越：大中华区绿色商业建筑市场表现3变革市场中的写字楼表现 社会影响的扩大实际上与绿色建筑的商业表现也是正向同步的，在去年中国绿色建筑新纪元一文中我们也已对相关物业的市场表现进行过梳理。实际上各国对于绿色建筑发展都制定了一定的行业标准并进行推广，中国在该领域也非常积极，在2006与2014年相继推出与更新了绿色建筑评价标准。但以市场角度来看，中国绿标的实践当前以住宅及公共设施为主，这与国家主导推广有紧密联系。与之对应的是在商业建筑设施领域，由美国绿色建筑协会（USGBC）提出并面向全球推广的领先能源与环境设计（LEED）标准，因其在国际上较高

6、的知名度，且为更多的国际租户、商家所知晓与认可，故而为众多高标准商业建筑所采纳。也因此LEED认证办公楼的市场表现可被视作绿色建筑于商业房地产实践的重要参照。在2015年的报告中我们探讨发现，在北上广深成五个主要城市市场中，LEED认证甲级写字楼项目及至2014年底的平均租金相对非认证项目具有溢价，同时在弱市下行情境中具有更好的防御性 - 即LEED项目的入驻率相对能保持较高水平或是有持续改善。而在过去的一年中，国内17个主要城市的写字楼供应大幅增加，但同时国内经济发展速度的进一步放缓令二线城市的写字楼需求面临更严峻的挑战。比如成都市场优质写字楼租金已连续14个季度呈环比下跌态势，在弱势格局下