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1、01 | 2017.6 中国公募 REITS 发展白皮书1不动产证劵化是把流动性较低、非证劵形态的不动产投资，直接转化为资本市场上的证劵资产的金融交易过程。不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs）是实现不动产证券化的重要手段，是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs于 1960 年发源于美国 , 全球市值目前已达 1.8万亿美元。随着新常态下经济转型进程的推进，在中国推出REITs，尤其是公募REITs已变得尤为迫切。首先，REI

2、Ts是金融服务供给侧改革的重要抓手。推出建设REITs，可以落实“三去一降一补”的宏观政策，盘活各类存量经营性不动产，降低政府和企业的财务杠杆，化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险；建设REITs市场，为 PPP 及基础设施投资提供可行的金融战略，为雄安新区的发展提供了金融新思路，能够推动不动产行业产业升级和盈利模式的转变。另外，国际经验表明，规模化的REITs市场能够拓宽税基，增加税收收入。 1北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs 课题组，课题组成员包括：刘俏、张峥、刘晓蕾、杨云红、周芊、徐爽、朱元德、于嘉文、范熙武、李文峥等。02 | 2017.6 第二， 开发和建设REITs市场是

3、金融体系供给侧改革的重要组成部分。中国已经迎来了“大资管”时代，但产品同质化问题依然是市场的重要问题之一。REITs作为一种高比例分红、高收益风险比的长期投资工具，是高质量、成熟的金融产品，为居民财产性收入提供大利资产，充分体现了普惠性。REITs与其他金融资产关联性低，有助于中国投资者的资产配置多元化，具有极强的配置价值。REITs能够丰富资本市场工具，可以成为新常态下的货币政策传导机制之一。REITs能够减缓中国金融体系中直接融资比例偏低的问题，提高金融系统的风险分散能力。对于国际投资者来说，中国REITs同样也具有重要的配置价值，这对于推动中国金融体系进一步全球化，吸引外资助力中国经济，

4、发挥中国对世界的影响力，具有重要意义。由于市场认识、税务制度、系统配套以及专业人才不足等问题，中国还没有建立起明确的REITs制度，推出标准意义上的公募REITs。但是，国内的监管部门和各市场主体在不动产证券化方面的探索一直没有停止过，这期间涌现了一些典型的案例，例如越秀REITs、中信启航、鹏华前海万科REITs。虽然它们对中国公众投资者来说还不是可投资的真正意义上的REITs产品，但这些尝试为REITs的开发积累了大量的经验，使得初期的制约REITs发展的大部分问题都已经有了相当程度的突破。经过03 | 2017.6 监管部门前期扎实有效的推动以及发行人、投资机构的积极探索，目前的法律框架

5、、监管环境、市场准备等条件已基本成熟，推出公募REITs试点正当其时。我们认为，应尽快推出相关法律法规以及业务指引，正式启动并大力推进中国REITs公募试点。本报告深入阐述了REITs对于中国经济发展的意义，分析中国REITs制度建设的问题和典型案例，论述推出公募REITs的适时性，探索公募REITs的模式选择、产品设计和市场建设等相关问题，提出中国当前推出公募REITs的方案和路径。本报告是北京大学光华管理学院“光华思想力”新金融研究系列报告的第一部分。1. 不动产信托投资基金对中国经济社会发展的重要意义1.1 不动产投资信托基金不动产投资信托基金（REITs）是一种通过发行收益凭证汇集多数

6、投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs最早于 1960 年出现在美国，后于 1971 年出现在澳大利亚。在亚洲市场上，REITs 最初于2001 年出现在日本，其后于 2002 年在新加坡出现，紧接着在台湾和香04 | 2017.6 港等地相继推出。截至目前，全球REITs的总市值已达 1.8 万亿美元。根据资金投向不同，REITs可分为权益型、抵押型和混合型。其中，权益型REITs拥有并经营收益型不动产 , 同时提供物业管理服务 , 获得不动产的产权以取得经营收入，投资者的收益来自租金和不动产的增值 , 是REIT