房地产行业2021年集中土拍元年深度解读与展望：全年集中土拍呈现“热一冷一稳”趋势央国企或将维持土拍主导地位-20220303（46页）.pdf

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1、 房地产房地产行业行业 | 证券研究报告证券研究报告 行业深度行业深度 2022 年年 3 月月 3 日日 强大于市强大于市 公司名称公司名称 股票代码股票代码 股价股价 (人民币人民币) 评级评级 保利发展 600048.SH 16.35 买入 金地集团 600383.SH 13.15 未有评级 招商蛇口 001979.SZ 13.92 未有评级 万科 A 000002.SZ 19.38 未有评级 龙湖集团 0960.HK 33.99 未有评级 华润臵地 1109.HK 30.83 未有评级 旭辉控股集团 0884.HK 4.56 未有评级 新城控股 601155.SH 30.40 未有评级

2、 金科股份 000656.SZ 4.51 未有评级 碧桂园服务 6098.HK 39.28 买入 旭辉永升服务 1995.HK 12.02 未有评级 新城悦服务 1755.HK 11.18 未有评级 资料来源：万得，中银证券 以2022年3月1日当地货币收市价为标准 相关研究报告相关研究报告 对首次集中供地的深度分析与对后续的对首次集中供地的深度分析与对后续的“七七点猜想点猜想”20210824 2021 年集中土拍年集中土拍元年深度解读元年深度解读与与展望展望： 全年集中土拍呈现“热冷稳”趋势， 央国企或将维持土拍主导地位 y 核心观点核心观点 全全年集中土拍元年整体市场呈现年集中土拍元年整

3、体市场呈现“热热冷冷稳稳”的趋势的趋势。1）成交量呈现逐批下降的趋势，楼面均价经历了先降后）成交量呈现逐批下降的趋势，楼面均价经历了先降后回升的过程 。回升的过程 。 21年 22城三批集中土拍分别出让土地 785 / 581 / 516宗 ， 总金额 10461 / 6278 / 5792亿元 ， 总建面 10469 / 6544 / 5696万平，合计出让土地数量 1882宗，总金额 2.25万亿元，总建面 2.27 万平，叠加 1-2月首批前所出让的地块，21年全年 22 城住宅土地出让总金额 2.62万亿元，同比+3.1%。三批集中土拍楼面均价分别为 9993 / 9594 / 101

4、69 元/平。 2）从土拍热度来看，呈现）从土拍热度来看，呈现“热热冷冷稳稳”的趋势过程。的趋势过程。土地溢价率分别为 15.3%/3.6%/1.9%，触顶成交率分别为 24.2%/ 12.4%/ 12.6%,底价成交率分别为 41.6%/73.5%/76.7%。从中止出让率和流拍率角度来看，第三批集中土拍市场有所回暖，流拍率较二批下降了 0.8pct至 12.5%，中止出让率从 22.9%降至 6.6%。我们认为第三批我们认为第三批集中土地集中土地出让市场企稳回暖的原因有出让市场企稳回暖的原因有四四：a）出让条件优化，政府让利，）出让条件优化，政府让利，利润空间改善，利润空间改善，提高房企参

5、拍积极性。提高房企参拍积极性。b）宏观宏观、中观、中观政策释放维稳信号，提振市场信心。政策释放维稳信号，提振市场信心。c）热点板块、优质地块供应明显增多。热点板块、优质地块供应明显增多。第三批次中心城区成交建面的占比均值从二批的 30%提升至 38%。d）土拍冷却期后， 部分房企补库存意愿较强。）土拍冷却期后， 部分房企补库存意愿较强。3）政策政策“松松紧紧稳稳”不断调整，二批提门槛控溢价，三批资金门槛和出让条件松动不断调整，二批提门槛控溢价，三批资金门槛和出让条件松动。 城市层面：城市层面：1）土地出让金：不同于百城土地出让金负增长）土地出让金：不同于百城土地出让金负增长（-13.2%），2

6、1年重点城市出让金仍能保持年重点城市出让金仍能保持 3.1%正增正增长长，占百城比重较 20 年大幅提升了 10.7pct至 67.7%；其中一、二线城市同比+7.3%、+1.5%。六成城市较 20年有所增长，土地出让金 TOP5的城市均为一线及长三角强二线城市。2）成交量：重点城市成交量同比下跌，但长）成交量：重点城市成交量同比下跌，但长三角与一线城市仍三角与一线城市仍具备韧性。具备韧性。22个重点城市 21年供应量/过去五年平均交易量的均值为 153%（以建面计算），符合政策预期。超七成城市 21年成交量下跌，基本面驱动长三角成交量占比提升至 39%。一线城市成交量同比-8.9%，不过占