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1、易居专题研究系列之 住房住房饱和度研究饱和度研究 0 住房饱和度研究报告 全球主要国家城镇人均住房面积比较 我国各省区市城镇住房饱和度 我国 40 城城镇人均住房建筑面积排名 我国 40 城住房饱和度分类 2020 年 11 月 易居专题研究系列之 住房住房饱和度研究饱和度研究 1 我国城镇人均住房我国城镇人均住房面积近面积近 4040 平，相较日德法英有平，相较日德法英有 10%10%提升空间，提升空间， 全国全国各区域各区域不不均衡，南均衡，南方方大北大北方方小小 一、一、研究背景研究背景和和意义意义 10 月 23 日， 住房和城乡建设部部长王蒙徽在人民网“人民要论” 发文， “十三五”

2、期间，我国住房和城乡建设取得了辉煌成就。城乡居民住房水平明显提高，2019 年城镇居民人均住房建筑面积达到 39.8 平方米， 农村居民人均住房建筑面积达到 48.9平方米。核心观点：核心观点： 目前目前来看，我国的人均住房面积依然小于来看，我国的人均住房面积依然小于美欧美欧日等日等主要主要发达发达国家国家。相对而言，我国的国情及住宅发展与日本有较高的相似性， 因此随着经济的持续发展和人民生活水平的提高，不久的将来，我国肯定能达到日本的人均住房面积。如果同时考虑到未来我国城镇化的大中小城镇结构将更加均衡发展， 也可适度参考德法英的人均面积标准，综合考虑日德法英四国成熟平稳期的人均住房面积水平为

3、 36 平米，我国还有 10%的提升空间；如果换算成建筑面积，则未来我国城镇人均住宅建筑面积达到45 平米时为成熟平稳期，或者说住房饱和期。 从整体从整体上来看， 南方省份上来看， 南方省份的城镇的城镇人均住房建筑面积较大人均住房建筑面积较大， 北方， 北方省份尤其是东北的省份尤其是东北的城城镇镇人均住房面积较小人均住房面积较小。这与南方经济发展水平较高、居民收入较高、房地产市场发展较快以及中小城镇地区自建房面积大等因素有关。但随着京津冀一体化、东北振兴、中原城市群发展等一系列政策利好的实施，北方的城市未来也存在很多的发展机会，届时随着经济的发展和居民收入的提高，人民对居住环境的改善也会有更多

4、需求。 部分部分目前目前住房饱和度较低住房饱和度较低且且基本面较好基本面较好的城市的城市， 未来房地产市场的机会更大未来房地产市场的机会更大。长期来看，城镇人均住房建筑面积比较小的城市，目前住房饱和度较低，居民改善型需求在未来一段时间内还会比较旺盛， 开发商和购房者可以积极关注这其中基本面比较好的城市，比如深圳、厦门、青岛、北京等。 易居专题研究系列之 住房住房饱和度研究饱和度研究 2 新建住房质量不断提高，住房功能和配套设施逐步完善。住房发展向住有所居目标大步迈进。 回顾 1978 年，我国城镇人均住房建筑面积仅为 6.7 平方米，许多城市家庭一家三口甚至三代同堂只能居住在建筑面积为 30、

5、 40 平方米左右的住房， 且住宅成套比例小，大部分城镇居民的住房条件极差。此后 40 年，尤其是 1998 年房改以来，商品房逐渐代替政策类住房成为增量市场的主流，我国的城镇人均住房建筑面积获得了巨大提升，2019 年已达到 39.8 平方米，预计 2020 年将超过 40 平方米，我国已经告别了住房短缺的时代。 图图 1 1 我国我国历年城镇人均住房建筑面积历年城镇人均住房建筑面积 数据来源：国家统计局、易居研究院 不过，我们也需要了解我国目前的城镇人均住房面积与其他国家相比，处于什么样的水平，还有多大的发展空间？我国各区域、城市之间的居民住房水平是否均衡？哪些区域和城市的住房水平还有较大

6、发展空间？带着上述问题， 本报告通过比较分析全球具有代表性的主要国家和我国各区域及城市的人均住房水平，得出部分结论，希望可以给市场参与者及行业关注者提供一些参考。 二二、全球全球主要主要国家国家城镇城镇人均人均住房面积比较住房面积比较 考虑国际上对人均住房面积的统计一般不分城乡， 但城镇人均住房面积一般小于农村， 我们简单以 0.85 的系数把各国全国人均住房面积换算为各国城镇人均住房面积 （新加坡没有农村，除外）。 05101520253035401978197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951