北京资产评估协会：2023年REITs项目资产评估研究报告（63页）.pdf

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1、 REITsREITs 项目资产评估研究报告项目资产评估研究报告 北京资产评估协会北京资产评估协会专业技术专业技术委员委员会会 2023 年年 8 月月 审审 核核：肖力、阮咏华肖力、阮咏华 执执 笔笔：侯超飞、侯超飞、李静静、张涛、夏洪岩、王丽华、丁海清李静静、张涛、夏洪岩、王丽华、丁海清 校校 对对：侯超飞、侯超飞、李静静、张涛、夏洪岩、王丽华、丁海清李静静、张涛、夏洪岩、王丽华、丁海清 引言 REITs（不动产投资信托基金）是以发行收益凭证的方式募集资金，以能够产生相对稳定收益的不动产为主要投资标的，由专门机构进行投资管理，并将收益分配给投资者的一种信托基金。REITs 在国外发展相对成

2、熟，并且在较长时期表现出高收益、低回撤的特征。从境外主流 REITs 市场美国、日本、新加坡的经验来看，上述国家在推出 REITs 时经济发展进入调整期、城镇化发展到较高水平、住宅市场到达顶部并逐步走弱而商业地产供给充足。从发展现状看，美国 REITs 市值全球占比逾六成，以权益型 REITs 为主导，底层资产以零售和住宅为主。亚洲市场 REITs市场起步较晚，底层资产多元化。国内 REITs 的发展情况主要分为以下三个阶段：第一阶段为探索研究阶段（2001-2013），这一阶段以境外发行 REITs 和银行间 REITs 产品为主；第二阶段为类 REITs 阶段（2014-2019），类RE

3、ITs 产品实质仍是债务性融资且是私募发行，这一阶段以基于ABS 架构的类 REITs 产品为主；第三阶段为公募 REITs 阶段（2020年至今），这一阶段中国 REITs 市场开始由私募的债务融资属性的类 REITs 产品转向公募的权益融资属性的公募 REITs 产品。2020 年 4 月 24 日，中国证监会和国家发改委联合发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作 2 的通知，中国公募 REITs 正式启航；2021 年 6 月 21 日，首批基础设施公募 REITs 试点项目在沪深证券交易所挂牌，中国公募REITs 市场正式形成。自首批公募 REITs 产品

4、上市至今，产品发行数量和规模不断增长。截至 2023 年 6 月 13 日，基础设施公募REITs 已发行 28 单、上市 27 单，发行规模超 920 亿元。本研究报告旨在通过分析目前已上市基础设施公募 REITs 现状及交易数据，总结基础设施公募 REITs 评估实务的关注要点。3 第一部分 已上市发行的基础设施公募 REITs 项目概况 一、一、基础设施公募基础设施公募 REITsREITs 相关政策及法律法规相关政策及法律法规 2020 年 4 月证监会和发改委发布 关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知，同时发布 公开募集基础设施证券投资基金指引（试行

5、）。同年 8 月，发改委发布关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知。9 月，上交所和深交所分别发布上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）、深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）。2021 年 1 月，上交所和深交所正式发布 REITs 业务配套规则，为基础设施公募 REITs 业务明确了相关业务流程、审查标准和发售流程。密集的政策和规则发布标志着公募 REITs 市场的正式起航。随着不断实践与创新，REITs 项目在中国较落地之初也积累了宝贵的经验积累。基于 REITs 的政策规划及交易投资需要，资产评估

6、领域的市场需求、政策引导及技术应对应运而生。2022 年 7 月，上海证券交易所发布上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 4 号保障性租赁住房（试行），将保障性租赁住房纳入范围，因此，使得部分保障性租赁住房 REITs 成功发行上市。随着 REITs 项目的进一步发展，其他法律法规也对 REITs 项目进行了补充，具体如图 4 1-1 所示：名称名称 文号文号 发布日期发布日期 发文机构发文机构 中国证监会 国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知 证监发202040 号 2020/4/24 中国证监会、国家发展改革