房地产行业地产杂谈系列之二十九：按揭利率下行还有多少空间-220222（14页）.pdf

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1、 地产杂谈系列之二十九 按揭利率下行还有多少空间 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行业报告 房地产 2022 年 02 月 22 日 强于大市（维持）强于大市（维持） 行情走势图行情走势图 相关研究报告相关研究报告 行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之二十八：市场信心仍待修复，政策亟待加大发力 2022-01-24 行业深度报告*地产*地产杂谈系列之二十七：收并购政策暖风频出，短期放量仍待观察 2022-01-21 行业深度报告*地产*地产杂谈系列之二十四：新发展模式探索之美日房企经营启示 202

2、2-01-04 行业点评*地产*收并购加速市场“出清” ，行业格局有望重塑 2021-12-20 行业 2022 年度策略报告*地产*破困局，望新机2021-12-08 行业深度报告*地产*地产杂谈系列之二十二： 经营财务视角下，国企民企之“殊途” 2021-11-10 行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之二十一：现金流压力犹存，盈利端持续承压 2021-11-02 行业深度报告*地产*地产杂谈系列之十八：困局之下，地产政策及行业走向思考 2021-09-21 平安观点： 按揭利率按揭利率持续持续下行，放款速度加快。下行，放款速度加快。近期菏泽、广州等地城市下调房贷利率， 1 月 5 年期

3、LPR 时隔21 个月后再次下调。 根据贝壳研究院数据， 2022年 1 月重点监测的 103 个重点城市主流首套房贷利率为 5.56%， 二套利率为 5.84%，均较上月回落8 个基点，自 2021 年9 点高点以来连续 4 个月下行；1 月平均放款周期为 50 天，较上月缩短 7 天。整体来看，1 月整体房贷利率和放款周期延续改善趋势。 基本面压力仍存基本面压力仍存，按揭端有望延续改善按揭端有望延续改善。尽管按揭端量价均有所改善，但1 月新增居民中长期贷款同比仍降 21%，2 月前 18 天重点城市日均成交同比下降 41.5%，市场下行压力仍存。我们判断未来市场修复路径将按照“政策信贷信心

4、楼市房企投资”的路径逐步修复，当前仍处于政策转暖，提振信心的阶段，我们认为无论是预售金监管还是并购贷不计入“三条红线”等政策更多为纾困政策，盘活地产的核心仍在于销售端回暖带来经营端现金流改善，后续需求端政策仍须进一步发力。按揭利率作为需求端重要影响因素，未来有望延续改善。 按揭端按揭端潜在潜在下行空间广阔下行空间广阔，距历史低点超，距历史低点超 100bp。从央行数据来看，2021Q4 全国个人按揭综合成本 5.63%，为同期 5 年期 LPR 的 1.21 倍，上浮比例为 2009 年以来最高水平。对比 2009Q2 和 2016Q3 两轮低点，从绝对值差值、与同期基准价差、与基准相对比值差

5、距，当前按揭利率对应平均下降空间分别为 2.23pct 和 1.27pct，潜在下行空间依旧充足。按照总价 100 万、首付 5 成、按揭利率 5.63%，30 年按揭，按揭利率分别降10、30、50、100 个 bp，对应月供下降比例分别达 1.1%、3.3%、5.4%和 10.7%。 二季度为楼市重要观察窗口二季度为楼市重要观察窗口，需求端政策仍是关键。，需求端政策仍是关键。从 2014-2015 年、2018-2019 年的经验来看，楼市销售转正企稳大概滞后房贷利率下行约 7个月左右。根据贝壳数据，2021 年 9 月本轮按揭利率已经见顶，按照 7个月左右滞后周期，理论上二季度销售有望逐

6、步企稳。但是 2014-2015 年年我国仍处于快速城镇化过程，市场需求依旧旺盛，同时政策松绑力度较大；2018-2019 年并未出现大规模的房企流动性危机；我们预计本轮市场信心修复的时间或更长，若后续需求端政策未有明显发力，叠加上年同期高基数，不排除销售端企稳进一步延后。 投资建议：投资建议：持续关注政策端改善带来的板块估值修复，开发板块关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A等；同时若后续需求端政策力度逐步加大，优质民企对应修复空间或更大，建议关注金科股份、新城控股、中南建设、龙光集团等。多元化业务方面，当前物管板块估值已至历史低位，叠加业绩期