绿地：绿地集团城市公寓产品研发手册（190页）.pdf

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1、城市公寓产品手册 Product development city apartment目录CONTENTS01如饥似渴的市场需求政府怎么说市场怎么看客户怎么想绿地怎么办02陈旧老套的产品现状居住属性差社区环境差持有成本高03市场优秀案例与绿地代表项目20-40案例分析40-60案例分析60-90案例分析90-150案例分析150以上案例分析04城市公寓创新产品研发方向上 册01Vigorous market demand如饥似渴的市场需求政府怎么说市场怎么看客户怎么想绿地怎么办近期新政：商办重点去库存，住宅限购升级利好政策：持续出台针对城市公寓市场的利好政策2010年以来市场整体供大于求。围绕

2、去库存，政策支持商办类物业改建为公寓类产品，成为去化主流政府怎么说？2015年10月9日，市委书记韩正明确表示，当前上海办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大是房地产市场的一大结构性问题。2016年2月14日，上海市政府印发关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见的通知。通知指出，要优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾突出的区域，提高至70%）。提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年。2015年2016年2016年3月25日

3、，上海关于进一步完善本市住房体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见从即日起发布实施，其中涉及到的楼市调控政策，包括：非本市户籍家庭购房缴纳个税年限，由之前的累计2年提升至累计5年。企业购买住房上市交易需满3年二套房首付50%（普通），首付70%（非普通）01思考1：如何通过业态转型适应政策？思考2：如何通过产品创新去化库存？企业思考市场面办公存量高、压力大要求增加经营效益政策面住宅限购、鼓励商办去库存经营面政策导流部分客户公寓项目去化稳定现状住宅新政出台旨在控制快速上涨的房价，降低投资购买但同时也限制了一部分外地客户流向交易市场。2016年5月4日，李克强主持召开国务院常务会议。会

4、议确定，发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房2016年5月6日,住建部副部长陆克华在国务院政策例行吹风会上，披露“商用房改租赁房”的相关政策细节。为发展住房租赁市场，允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地；对土地用途调整为居住用地的商业用房项目，为了降低租户的使用成本，用水、用电、用气价格按照居民的标准执行029.13.93.632.72.21.81.71.71.70510北京 上海 深圳 成都 广州 武汉 天津 郑州 重庆 西安全国整租房日均需求前十名城市（

5、单位：万人）青年租房市场年度规模估算应届生租房市场年度规模测算流动人口(亿）流动人口租房率平均年租金应届生人数（万）就业率年租金78912013年91082014年5982013年6092014年15%1.8%单位：亿高校流动人口（万）全国流动人口（亿）京津冀长三角珠三角沿海城市人口持续净流入，政策进一步对住宅限购，使得购买城市公寓的需求持续增长租赁市场规模巨大，青年租房者需求旺盛市场怎么看？一线城市年轻人的不断涌入，租赁市场的规模逐年增加，青年租房市场规模年增加15%4%54%32%10%3%64%25%8%0%20%40%60%小于小于20岁岁20-25岁岁25-30岁岁30以上以上北上广

6、深非北上广深全国租房市场规模超2.5万亿元,20-30岁青年租房者超8成租房者年龄分布比较0102理解客户置业心理探求市场机会点系列客户类型客户需求20以下系列个人自住客户过渡居住、基本功能区完善、预置收纳系统个人投资者总价合理、产品性价比高企业投资客距离企业近、具有较好的升值性、空间使用性能高20-40系列个人自住客户居住兼顾未来投资、功能区完善、预置收纳系统、性价比高，主力诉求面积在30-40居多个人投资者总价合理、增值因素多企业投资客具有较好的升值性、空间实用性40-90系列个人自住客户卧室舒适度高、卫生间独立或双卫、完整的收纳设、有一定个性化要求，50-70小两房或1+1房为主个人投资