房地产行业：行业探测仪之房地产行业修复的路径有哪些？-220211（28页）.pdf

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1、2022年2月行业探测仪之房地产行业修复的路径有哪些？作者杨凡证书编号S1230521120001邮箱感谢王逸枫、张博超和吴宇欣对本报告的贡献房地产行业 评级：看好投资要点1.行业：供需两端政策还会有何变化1）需求端：解铃还须系铃人，需求回暖才能带动行业整体回暖，使房企内部造血能力逐步修复，当前中央降息引导房贷利率下调+地方因城施策托底市场预期，但市场底部还未显现，而过往宽松周期经验显示，需求端政策的进一步打开方能加速市场底部的出现。我们认为，2022年需求端矫枉过正的城市会率先放松需求端政策。2）供给端：当前供给端政策主要分为土地两集中供应、银行两道红线及预售资金监管、房企三道红线。我们认为

2、，2022年供给端政策的演变路径大概为：两集中土地供应向能拿地的房企做适度“妥协”、个人按揭贷款和开发贷逐步恢复正常水平、各地预售资金监管会纠偏和规范化、并购贷不计入三道红线助力行业产能优化。2.公司：真正的安全是什么？1）短期风险：销售压力和偿债压力共同组成影响房企短期财务安全的两大风险因素；2）中期风险：房企土储优劣直接影响房企中期销售回款，土储质量需重点关注土地布局、结构和成本；3）长期风险：房企发展多元业务是大势所趋，但多元业务需顺势而为，发展逻辑偏向长期性。3.资产：收并购工具已备好，实物收并购需要考虑哪些因素？出售资产或业务板块回笼资金是出险房企自救的有效方式，也是进行行业产能出清

3、、加速行业格局优化的直接手段，但收并购隐含的潜在风险亦可能拖累收购方的业绩表现。实物收并购分为：1）资产层面收并购，风险主要来自资产的先天属性；2）公司层面收并购，风险主要来自后期的管理风险。4.投资建议：考虑到政策发力有望从资金面转向需求面，板块Beta行情将会持续，而高信用龙头房企在上述短中长期风险层面拥有相对竞争优势，且有更大概率在收并购中捕获优质资产和公司，实现利润的增厚和多元业务的协同。我们建议关注：1）立于行业收并购食物链顶端的全国性央国企（尤其是已经发行并购贷的公司）：华润置地和华润万象生活、招商蛇口、建发国际集团；2）其他受益于；3）财务稳健的头部优质民营企业：龙湖集团、旭辉集

4、团和旭辉永升、宝龙地产和宝龙商业；5）度过艰难时刻，估值错杀修复的民企：新城控股和新城悦、金科股份和金科服务。2hVzXoYoNmMoOnN6M9R6MpNqQpNtRlOpPnPeRoPmQ7NpOqQuOrRnRMYtQoO目录C O N T E N T S行业：供需两端政策还会有何变化0102公司：真正的安全是什么？下半场如何活的更好？303资产：收并购工具已备好，实物收并购需要考虑哪些因素？04投资建议05风险提示供需两端政策还会有何变化01Partone4供需两端政策还会有何变化011.1 房地产行业研究框架和核心数据5人口增长/人口流动改善性需求增加政策限制需求总量开发商判断需求总

5、量和竞争环境竞拍土地地方土地供地计划决定面积和区位拍卖竞争激烈程度影响土拍溢价率收并购获取土地获取土地后根据市场情况开工拿到预售证销售国有建设用地供应面积土地购置面积土地成交款/土地购置金额土地溢价率房地产开发投资完成额新开工面积施工面积竣工面积市场供应房地产开发商供应新增待售商品房（向市场推货）人口总数增长率、城市常住人口变化、人均GDP增速市场需求取决于当下购房资格销售成交去化率：销售面积/推货面积销售面积销售金额销售单价=销售金额/销售面积销售未成交全国商品房待售面积（竣工待售）房企融资个人购房融资在我们年度策略报告中，我们详细复盘了房地产行业2021年政策先紧后松的变化路径。从交易链的

6、角度结合房地产供需两端要素来看，房地产行业交易链条上端出现卡顿：1）新房和二手房需求的调控导致需求进入观望状态2）防控行业系统性风险导致房地产机构融资端有限制。需求端放缓又降低了房企自行造血的资金通道。房企资金紧张就无法带动后续拿地、开工、推货、销售和竣工。调控不是抑制行业发展，而是将行业发展速度维持在稳定区间，实现稳定发展，既不希望过快上涨也不希望失速下滑。需求供应销售回款供需两端结合市场模型（黄色框内部是可跟踪观测的数据指标）研究所供需两端政策还会有何变化011.1 房地产行业研究框架和核心数据6房地产行业地位在本轮2016年开始长周期的调控中发生了转变，对经济依然起到重要支柱作用。当房地