房地产行业春节返乡楼市调研系列二：浙江湖州21年新房成交高开低走22年信贷宽松维稳成交-20220212（19页）.pdf

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1、 房地产行业房地产行业 | 证券研究报告证券研究报告 行业行业专题专题 2022 年年 2 月月 12 日日 强大于市强大于市 相关研究报告相关研究报告 春节返乡楼市调研系列一：浙江平湖：春节返乡楼市调研系列一：浙江平湖：21年年 12月起信贷明显放松，但成交未见明显起月起信贷明显放松，但成交未见明显起色色20220209 中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 春节返乡楼市调研系列二春节返乡楼市调研系列二： 浙江湖州：21年新房成交高开低走，22年信贷宽松维稳成交 核心观点核心观点 城市宏观：城市宏观：湖州位于长三角中心区，区位优越

2、，经济实力雄厚，居民湖州位于长三角中心区，区位优越，经济实力雄厚，居民富裕富裕幸福感强。幸福感强。湖州是浙江下辖 11个地级市之一，下设 3区 3县，总面积 5,818平方公里，人口 264万。湖州地处太湖南岸，浙苏皖三省交汇处，一小时经济圈覆盖苏杭沪宁等城市。21年年湖州市湖州市 GDP3644.9亿元，同增亿元，同增 9.5%，增速，增速居全省第居全省第 2。七普。七普常住人口常住人口 336.8万人，占全省人口比重万人，占全省人口比重 5.2%，位列第，位列第 8。从全市近从全市近 10年的常住人口年的常住人口看，整体呈净流入状态。城乡居民人均可支配收入均实现两位数增长，其中城镇居民人均

3、可支配收看，整体呈净流入状态。城乡居民人均可支配收入均实现两位数增长，其中城镇居民人均可支配收入为入为 6.8万万元，同增元，同增 10.1%，增速位居全省第，增速位居全省第 2。房价收入比为。房价收入比为 6.8，远低于周边城市。，远低于周边城市。 房地产市场：房地产市场：新房成交在新房成交在 21年年高开低走，高开低走，22年初以来较为稳定。年初以来较为稳定。21年湖州中心城区签约套数年湖州中心城区签约套数 3.3万万套，签约面积套，签约面积 392.8万平，同比下跌万平，同比下跌 14.4%。月度签约量于 21年首月达到峰值，2月春节短暂休市，3月到达第二个高点，而后续“限购”、“限售”

4、等政策调控下市场热度开始下滑，至三、四季度呈阶梯下降趋势。2022年初以来，新房成交较稳定。18至至 21年二手房签约量稳步提升，市场稳健向好，年二手房签约量稳步提升，市场稳健向好，22年年初以来保持平稳。湖州中心城市签约套数初以来保持平稳。湖州中心城市签约套数 1.6万万套，同增套，同增 10.1%，签约面积，签约面积 198.9万平，同增万平，同增 16.3%。从月度签约数据来看， 3月为峰值。 受疫情影响所积压的购房需求随着楼市整体复苏在年初迅速释放，促成了二手房市场的“金三银四”，7月以后，市场逐渐回归平稳发展。 新房房价在新房房价在 21年年初维持高位，年年初维持高位， 21年年 5

5、月下跌后缓慢回升， 目前维持相对平稳的位臵 （月下跌后缓慢回升， 目前维持相对平稳的位臵 （12886元元/平） 。平） 。根据调研我们总结了三点原因：1）湖州人口规模较小，位列浙江省第 8位；2）背靠杭州，连接苏州、嘉兴等经济发达城市，当地富裕居民会选择在经济、教育、医疗更发达城市买房臵业；3）当地政府严格执行“房住不炒”，“限价”、“限购”等政策力度大。二手房房价整体保持平稳爬升。二手房房价整体保持平稳爬升。 购房客以自住、中小户型为主，购房客以自住、中小户型为主，30-45岁本地购房者为绝对主力。湖州房地产开发商主要以外来房企岁本地购房者为绝对主力。湖州房地产开发商主要以外来房企为主，本

6、地房企规模小。为主，本地房企规模小。外来房企主要有滨江集团、大家房产、碧桂园、绿城集团、保利集团、恒大、卓越臵业、融创地产、蓝城集团、金成集团等，当前售价最高的为绿城和金成开发的楼盘。 政策：政策：21 年政策加码年政策加码“限购限购”、“限售限售”，“限贷限贷”政策先紧后松政策先紧后松。1）限购：）限购：外地户籍限购 1 套（21 年 3月前不限购） ； 2） 限售：） 限售： 新购买的住房自取得不动产权证满 2年后方可转让 （2021年 5月前不限售） ；3）限贷：）限贷：2021 年房贷首付比例没有调整，首套房首付比例为 30%（购房面积小于 144 平的新房首付20%），二套房首付比例