2022年滨江集团发展优势分析及业务布局研究报告（32页）.pdf

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1、2022 年深度行业分析研究报告 P.3 内容目录内容目录 1.公司介绍 . 6 1.1 历史沿革：二十九载精耕细作，成就浙江新龙头 . 6 1.2 大股东连续增持彰显信心，管理层长期任职经验丰富 . 7 1.3 持续推进“1+5”战略布局，实现规模跨越式增长 . 8 2. 产品与管理优势：产品力卓越，标准化管理降本提效 . 10 2.1 产品力和品牌力强，项目去化快溢价高 . 10 2.2 对内管理高效，对外合作稳定 . 12 3.区域优势：聚焦杭州，深耕浙江，适当外拓 . 14 3.1 战略聚焦杭州、深耕浙江 . 14 3.2 2021 年城市分化加剧，杭州楼市更具韧性 . 18 4. 融

2、资优势：严控三道红线，民企高信用代表 . 21 4.1 融资结构健康，三道红线维持绿档 . 21 4.2 融资成本行业低位，比肩国央企龙头 . 22 4.3 公司积极回馈股东，分红率可观 . 24 5.多元化业务：投资物业成本法计价，价值待重估 . 25 5.1 自持租赁物业 . 25 5.2 酒店业务 . 27 5.3 养老业务 . 28 6.盈利预测与估值 . 29 6.1 盈利预测 . 29 6.2 估值 . 32 6.2.1NAV 估值法 . 32 6.2.2PE 估值法 . 32 6.2.3 目标价 9.55 元/股，短期目标市值 297.06 亿元 . 33 图表目录图表目录 图表

3、 1：公司发展历程 . 6 图表 2：滨江集团股权结构（截至 2021 年 9 月 30 日） . 7 图表 3：2018 年至今重要股东增持公司股份情况 . 7 图表 4：公司主要管理人员履历表 . 8 图表 5：房地产业分部营收占比 . 9 图表 6：公司合同销售额及同比增速 . 9 图表 7：克而瑞行业销售额排名 . 9 图表 8：公司 2021 年销售额增速在 TOP40 房企中排名第 4，远高于 TOP40 房企平均增速-1.9%。 . 10 图表 9：公司近五年销售额同比增速高于各梯队房企 . 10 图表 10：公司 2021 年每月的销售额两年 CAGR 高于行业 . 10 图表

4、 11：公司 2021 年各月开盘项目的中签率以及与杭州当月新房市场中签率的对比 . 11 图表 12：四大产品类型十六个标准版本的完整产品体系 . 11 图表 13：滨江楼盘二手房项目相对于竞品的溢价率对比 . 12 图表 14：公司历年人均销售额变化 . 13 图表 15：克而瑞人力资本价值排行 . 13 图表 16：样本房企销管费率（操盘金额口径）对比 . 13 图表 17：样本房企销管费率（营收口径）对比 . 14 P.4 图表 18：公司区域布局战略的变化以及省外拓展情况 . 14 图表 19：公司近几年在各个城市的拿地面积情况（单位：万方。标红为 2015 年后首次进入） . 15

5、 图表 20：公司土储建面分布 . 15 图表 21：公司土储货值分布 . 15 图表 22：新增土储计容建面及同比 . 16 图表 23：新增土储权益计容建面及同比 . 16 图表 24：公司新增土储总价款及同比 . 16 图表 25：公司新增土储面金额口径权益比 . 16 图表 26：新增土储权益建面分布 . 16 图表 27：新增土储权益对价分布 . 16 图表 28：杭州市 2021 年三次集中供地平均溢价率 . 17 图表 29：杭州三轮集中土拍中拿地宗数前三的企业 . 17 图表 30：2021 年杭州三次土拍政策对比 . 17 图表 31：公司在杭州市占率变化 . 18 图表 3

6、2：近年公司在杭州销售额稳居前五 . 18 图表 33：杭州 GDP 增速超过全国平均水平 . 18 图表 34：杭州人均可支配收入超过全国 . 18 图表 35：杭州商品房去化周期及不同能级城市对比 . 19 图表 36：杭州商品房批售比及不同能级城市对比 . 19 图表 37：杭州部分板块 2021 年三批次限价调整后新房价格与二手房均价存在“倒挂”现象（图 2022 年 1 月房价） . 20 图表 38：2021 年杭州新开盘情况汇总 . 20 图表 39：杭州新建商品住宅价格指数当月同比与 70 大中城市新建商品住宅价格指数当月同比的对比（%） . 20 图表 40：杭州商品房销售额