房地产行业地产政策洞察系列之六：2021年土拍高开低走2022H1难言乐观-20220127（16页）.pdf

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1、 地产政策洞察系列之六 2021 年土拍高开低走，2022H1 难言乐观 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行业报告 房地产 2022 年 01 月 27 日 强于大市（维持）强于大市（维持） 行情走势图行情走势图 相关研究报告相关研究报告 行业深度报告*地产*地产政策洞察系列之一： 首批集中供地开幕，土拍市场有何特征 2021-05-12 行业深度报告*地产*地产政策洞察系列之二： 房地产税改革渐行渐近，全面开征或仍需时日 2021-05-31 行业动态跟踪报告*地产*地产政策洞察系列之三：多措并举

2、力促提速，租赁发展进行时 2021-07-04 行业深度报告*地产*地产政策洞察系列之四： 借行业政策东风，物企迎发展机遇 2021-08-12 行业深度报告*地产*地产政策洞察系列之五： 新规之下二批供地趋冷，央国企为市场拿地主力2021-10-11 平安观点： 2021年土拍“热年土拍“热-冷冷-冷” ，出让规则前紧后松：冷” ，出让规则前紧后松：2021 年22 城住宅用地供应面积同比增加 12%、成交面积下降 3%，成交占 300 城比重升至近 5 年最高水平；但受 2021H2 市场降温及房企信用事件影响，底价成交占比、流拍率分别较 2020 年提升 6.7pct、21.3pct。2

3、021 年三次土拍规则“前紧后松” ， 热度 “前高后低” 。 由于首轮土拍热度较高， 第二轮土拍规则 “打补丁” ，叠加 2021H2 房企资金压力“内外交迫” ，二轮土拍“一夜入冬” ，土地溢价率较首轮下滑 11.1pct 至 3.9%，土地流拍率、底价成交占比分别大幅上行 25.7pct、30pct 至 31%、74%。2021Q3 至今行业基本面仍处快速下行通道，多地第三轮土拍从竞拍规则、开发资质、资金门槛等维度放松门槛， 但多数房企仍倾向持币观望。 22 城土地溢价率进一步下滑至 2%，底价成交占比较第二轮上升 4pct 至 78%。 央国企渐成拿地主力，城市间加速分化：央国企渐成拿

4、地主力，城市间加速分化：当前行业经营性、筹资性现金流未见好转，市场预期不确定是制约房企拿地重要因素，2021 年50 强房企整体拿地销售金额比、面积比分别同比降 10.8pct、38.8pct，其中央国企凭借融资等优势，为三次集中供地的拿地主力。分批次来看，国企拿地占比随民企拿地热情减退而增加，随着市场持续探底，地方国企及城投积极入市托底填补拿地空缺。第三批土拍中如越秀、首开分别为广州、北京土拍的最大赢家。整体看，第三批土拍仅杭州等个别城市有所回暖，其余城市仍延续低热。 2022H1 土拍难言乐观，部分土拍难言乐观，部分城市政策或延续松动：城市政策或延续松动：尽管监管多次表态，但行业现金流未见

5、好转，房企整体资金受限，第三批土拍在放松门槛前提下仍延续较低热度。考虑 2022Q1-Q2 为房企美元债到期高峰，流动性压力仍是房企心头之患，2021H1 土拍市场或难言乐观。从各城市来看，我们预计房企将更加从城市基本面、地价缴纳规则、土地盈利空间等方面综合研判，基本面较好、土拍规则更具吸引力的城市，土地市场有望回温。但预计多数城市央国企、地方城投托底现象仍将持续，土拍市场或延续低迷，后续地方政府在财政压力加大背景下，不排除 2022 年首场土拍调整规则， 在出让土地质量、 土地出让价款缴纳、 地价房价等方面进一步让利。 投资建议：投资建议：尽管中央及地方政府频频出台偏松政策，但行业现金流未见

6、明显改善，叠加 Q1-Q2 为海外债到期高峰，房企在资金压力下投资拿地情绪仍较为谨慎。我们认为政策端亟待加大发力，为各市场参与主体注入信心，引导房企购地等正常经营行为回归常态。短期行业流动性危机仍未消除，房企将保持“以销定投”的谨慎投资态度，基本面向好、土拍规则友 证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 2/ 17 好的区域或更受青睐，城市间延续分化，后续地方政府在财政压力加大背景下或进一步调整土拍规则让利。投资建议方面，持续关注政策端改善带来的板块估值修复，开发板块关注短期抗压能力强、