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类型荣邦瑞明:2021年城市综合开发市场总结暨2022年发展展望(51页).pdf

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    荣邦瑞明 2021 城市 综合开发 市场 总结 2022 发展 展望 51
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    1、2021年城市综合开发市场总结暨2022年发展展望北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司数量诚可贵,质量价更高片区综合开发作为践行新型城镇化理念的一类具有中国特色的大型投资项目,2021年在数量和规模上保持了快速的增长,这反映了在当前投融资体制下,片区综合开发作为地方政府拉动地方经济增长、提升城市品质和吸引要素聚集的重要抓手,需求非常旺盛。数量增长的背后,如何提升质量,则是片区开发项目的下一阶段面临的重要课题。“十四五”规划时期,经济社会发展的主题是高质量发展,片区综合开发如何做到高质量发展,一是把握片区开发项目的内核,站在城市可持续发展和市场可行性的角度去选择有价值的投资项目;二是紧抓国家的政策导

    2、向,与EOD、城市更新、新基建、双碳等热点相结合;三是切实提高城市综合开发和运营能力,通过人才、技术、资金、产业等要素资源的整合统筹,实现城市、产业和人口的可持续发展。随着各地国土空间规划的确定,片区开发项目将迎来新一轮的发展窗口,政企该如何把握机会,合作共赢?12Contents市场格局解读发展趋势展望热点政策聚焦010203目录市场格局解读01“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台片区综合开发对于推动城市发展具有重要意义4市场格局解读片区综合开发是指根据社会经济发展的需要,以实现城乡规划为目标,从土地一级开发切入,通过实施整个区域的征地、拆迁、配建市政基础设施和公共服

    3、务配套等实现土地熟化,并引入有实力的企业负责区域土地的产业导入、二级建设、城市公共服务的行为。片区综合开发广泛应用于城市更新、EOD、新城建设、园区建设等领域。对于地方政府来说,片区综合开发是城市建设发展升级的载体;对于投资人来说,为其参与城市建设开发提供了一个中长期的平台;对于地方平台公司来说,是其市场化转型的重要契机。战略土地整理市政设施公服设施住宅物业商业物业办公物业工业二级一级城市规划工程设计拆迁安置工程建设土地营销项目投资项目运营城市运营资本投入土地入市城市发展战略城市规划投融资规划工程建设项目落地城市营销动力价值功能价值信用价值使用价值认知价值可持续经济价值征地拆迁七通一平招商引资

    4、产业培育职住平衡产城融合城市运营综合管理项目落地基础设施公服配套开发时序经营计划城市规划产业规划区域研究战略规划价值过程“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台5数据来源于“有例”城市开发投资决策支持平台市场格局解读片区综合开发在2021年的四大特征片区综合开发项目在2021 年 市 场 需 求 和成交活跃度仍然较高,整体成交规模超过了2020年。片区项目以类PPP项目为主,成交规模多分 布 在 50 亿 元 -150亿元。市场热度不减,数量 规 模 双 增 长大型建筑类央企目前仍然是片区项目的市场主导,中标项目规模及数量占比最高。参与片区项目的央企数量增加,除建筑类央企外

    5、,越来越多的专业化领域央企参与到片区项目中。政策支持投资人参与城 市 更 新 、 EOD 等领 域 。 2021 年 , 此类片区项目成交规模和数量有所增加。片区开发与政策热点的结合,有助于平台公司的市场化转型与项目融资问题的解决。核心城市群为投资热点区域,成交项目多分布在京津冀、成渝、长三角、中原等城市群的核心城市。投资人在项目选择时越 来 越 注 重 地 区GDP 、 人 口 、 产 业等关键要素。央 企 为 投 资 主 力 ,参 与 央 企 数 量 增 多热 点 领 域 成 为 片 区开 发 的 投 资 风 口资源要素聚集的核心 城 市 为 投 资 热 点“有略”片区开发策略管理平台“有

    6、例”城市开发投资决策支持平台2021年,片区综合开发热度不减,数量规模创新高片区综合开发继2020年掀起热潮来,2021年热度不减,项目投资规模和数量再创新高,从规模和数量上均超过了2020年,体现了旺盛的市场需求。本质原因是片区综合开发迎合了市场的真实需求,契合地方政府的发展诉求和企业的经营需要。6数据来源于“有例”城市开发投资决策支持平台市场格局解读数说片区综合开发2017年-2021年片区综合开发项目投资规模与数量“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台片区综合开发项目规模有向小型化转变的趋势7数据来源于“有例”城市开发投资决策支持平台市场格局解读数说片区综合开发从项

    7、目规模区间分析,2020年投资规模在20-100亿元以下的项目占比为57%,2021年占比为62%。随着城市增量发展的空间越来越有限,我们初步判断,未来片区开发项目有一定的向小型化转变的趋势。未来片区项目的收入将越来越多元化,并逐渐减少对土地出让收入的依赖,小型化项目更容易控制项目的投资风险。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台片区项目主要分布在资源要素集中的核心城市群82021年,片区综合开发项目在核心城市群的集中趋势依旧十分明显,主要集中在东部和中部的核心城市群,京津冀城市群、成渝城市群、长三角城市群、中原城市群等区域成交数量较多。从省份上看,2021年片区综合开发

    8、项目主要集中在四川、河北、山东、浙江、江苏、湖南等省,这些区域都具备人口基数多,经济基础好,产业机遇多的特征。市场格局解读数据来源于“有例”城市开发投资决策支持平台数说片区综合开发“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台项目分布区域广泛,各地数量规模差异明显9市场格局解读数据来源于“有例”城市开发投资决策支持平台数说片区综合开发2021年片区综合开发项目按规模及数量统计前十名省份“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台央企群体在片区开发项目上优势继续扩大央企在施工技术及经验、资金实力、政企关系等方面有着独特的优势。同时,大部分建筑类央企将片区项目作为自身

    9、向城市综合运营商转变的战略发展重点。2019-2021年,央企在片区项目的投资数量和投资规模上逐年递增,截至2021年,已与地方国企、民营企业拉开了较大空间。10市场格局解读数据来源于“有例”城市开发投资决策支持平台数说片区综合开发2017-2021年央企、地方国企、民营企业片区综合开发类项目投资数量及规模“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台年度榜单十大投资人2021年,全国片区综合开发项目按照项目投资规模,中国铁建投资集团遥遥领先,投资人排名前三的是:第一:中国铁建投资集团有限公司第二:中交投资有限公司第三:中交城市投资控股有限公司从主体类型来看,前十名以建筑类央企为

    10、主。各建筑类央企先后成立专门的投资平台,深耕片区综合开发项目,目前收效明显,有力推动投资业务升级。注:若投资人为联合体的,以牵头方作为统计对象11市场格局解读数据来源于“有例”城市开发投资决策支持平台数说片区综合开发2021年片区综合开发项目中标规模排名前十统计单位:亿元单位:个024681012141618200100020003000投资规模项目个数“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台数说片区综合开发122021年,八大建筑类央企均参与并布局片区项目,中国铁建系和中国交建系在片区综合开发项目的成交数量和成交规模上依旧靠前。市场格局解读数据来源于“有例”城市开发投资决

    11、策支持平台主要央企竞争格局主要央企片区综合开发项目成交分布情况( 2021年)2021年片区综合开发项目主要央企成交数量及规模情况主要央企成交数量(个)成交规模(亿元)中国铁建系424212中国交建系212622中国中铁系101574中国中冶系131415中国电建系11906中国能建系4477中国建筑系4218中国化学系255中国化学系中国能建系“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台运作方式上更加多元化,实施范围上趋向综合性从项目的实施范围来看,2021年片区项目中含工程建设的项目有142个,含土地证拆的有100个,含规划策划的有88个,含运营维护的有64个,含产业导入与

    12、发展的有28个,以上五类内容均包括的项目有22个。可以看出,片区项目的实施范围正在从单纯的基础设施打包建设专项更加综合性的实施内容。在运作模式上,包括基于授权与社会资本合作、政府直接与社会资本联合开发和特许经营,从合规性上讲,这三种方式在政策规范性上都有其解释空间。业务逻辑内核高度趋同,普遍是以项目封闭运作、自求平衡、滚动开发、市场化经营作为原则。13市场格局解读数据来源于“有例”城市开发投资决策支持平台数说片区综合开发2021年片区综合开发“类PPP”模式分类2021年片区综合开发项目合作内容分类142142“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台数说片区综合开发14市场

    13、格局解读数据来源于“有例”城市开发投资决策支持平台热点领域分布随着国家在城镇化建设、城市更新、EOD、双碳、乡村振兴等领域不断出台支持性政策,这些新的领域也成为投融资热点,与片区开发相互融合,形成更加综合的概念。2021年片区项目中,城市更新领域的项目有19个,EOD领域有18个,乡村振兴领域有1个,职教城建设领域有4个,产业园区建设领域有30个。说明片区项目在政策导向的影响下,不断适应新形势下的投资需求。2021年片区项目 (规模20亿元以上) 热点领域分布热点政策聚焦02“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台16加快城镇化进程,提升新型城镇化质量;促进人口有效融入城市

    14、,提升城市群和都市圈承载能力,建设现代化城市热点政策聚焦城镇化建设关建词“城市群(圈)”“区域协调”关注点1:遏制新增地方隐性债务的前提下,可适度超前开展基础设施投资;促进区域协调发展,提升新型城镇化质量。关注点2:促进农业人口有效融入城市,有序放开放宽城市落户限制,提升城市群和都市圈承载能力。关注点3:人口的融入是城市发展的基础,在促进区域协调发展的同时,更进一步强化了重点城市群与核心城市圈的发展。关注点4:人口和经济发展水平是投资人选择投资区域的核心指标,关注重点城市群及核心城市圈。中央经济工作会议相关精神2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务“十四五规划”和2035年远景目标纲要国家

    15、综合立体交通网规划纲要重要政策影响“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台17开展城市更新试点,防止大拆大建,强化城投城市运营商地位热点政策聚焦城市更新关建词“城投主体”“存量改造”“授权模式”住房和城乡建设部办公厅关于开展第一批城市更新试点工作的通知住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知各省市城市更新政策北京、上海、广州、天津、西安、石家庄、重庆、无锡、福州等地关注点1:重点探索城市更新统筹谋划机制、探索城市更新可持续模式、探索建立城市更新配套制度政策。关注点2:严格控制大规模拆除、增建、搬迁,扩张性的片区项目将会逐步向城市存量空间改造为主。关注点

    16、3:城投作为城市更新的实施主体,本质上强化了其城市综合运营商的地位,城投需整合各方优势资源,促进城市发展。关注点4:授权开发的模式在各地市城市更新政策中得到了充分的实践。关注点5:以政策性贷款支持等方式解决城市更新建设资金。重要政策影响“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台18经济社会发展全面绿色转型,鼓励社会资本投入生态保护修复项目热点政策聚焦EOD和双碳关建词“试点先行”“鼓励社会资本参与”重要政策关于推荐第二批生态环境导向的开发模式试点项目的通知国务院办公厅关于鼓励和支持社会资本参与生态保护修复的的意见重点生态保护修复治理资金管理办法关于完整准确全面贯彻新发展理念做

    17、好碳达峰碳中和工作的意见关于印发2030年前碳达峰行动方案的通知重要政策关注点1:国家开发银行在资源配置上予以倾斜,加大支持力度。重点支持实施基础好、投资规模适中、项目边界清晰、反哺特征明显、环境效益显著的EOD试点项目。关注点2:通过奖补的方式吸引社会资本参与生态保护修复治理,对于不同投资额的项目,给予不同的奖补资金。关注点3:国家通过开展试点、政策性贷款支持、奖补资金等方式吸引投资人,同时,为未来“资源+项目”的实施模式留下探索空间,EOD与片区开发的结合有利于促进政企双方的共赢。重要政策影响“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台19实施乡村振兴战略,优先发展农业农村

    18、,加快农业农村现代化热点政策聚焦乡村振兴关建词“城乡互联互通”“补齐短板” 农村 人居 环境整 治提 升五年 行动 方案(20212025年)中华人民共和国乡村振兴促进法中共中央 国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见关于金融支持新型农业经营主体发展的意见中央财政衔接推进乡村振兴补助资金管理办法乡村振兴战略规划(20182022年)关注点1:乡村振兴战略将在全国拉开序幕,资金和资源将更多导向农村农业去。农业现代化将是继城镇化进程后高质量发展阶段的投融资阵地。关注点2:补齐农业农村短板弱项,推动城乡协调发展,促进产业发展和农民增收、乡村治理、社会保障、国家粮食安全、乡村建设。关注点3

    19、:补助资金方面,重点支持培育和壮大欠发达地区特色优势产业。关注点4:继续把基础设施建设重点放在农村,持续加大投入力度,加快补齐农村基础设施短板,促进城乡基础设施互联互通,推动农村基础设施提挡升级。重要政策影响“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台20加强地方国企债务风险管控,做好地方政府隐债防范与化解,创新多种收入来源,减少对土地出让收入的依赖热点政策聚焦金融政策关键词“强化风险管控”“债务化解”国资委印发关于加强地方国有企业债务风险管控工作的指导意见国资发财评规202118号关于报送地方国有企业债务风险管控情况的通知银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作

    20、的指导意见(银保监发【2021】15号)15号文补充通知重要政策关注点1:“严控新增隐性债务、妥善化解存量隐性债务、并且不出现系统性风险”的原则将会持续,实力较弱且债务负担偏重区域的平台或城投属性相对较弱、行政级别较低的尾部平台流动性或面临更大压力,出现信用风险的可能性将会提高。关注点2:金融监管的延续及片区项目融资难的问题,都要求投资人在选则投资区域时,对地方经济发展水平、政府及平台信用等问题深入考量。同时,严格把控项目自身的平衡性,减少对政府财政的依赖,减少隐性支付或虚无的收入来源。重要政策影响“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台21关于将国有土地使用权出让收入、矿

    21、产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知热点政策聚焦征管政策关键词“流程规范”“标准沿用”将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入统一划转税务部门征收。从7月1日起,在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省进行试点,自2022年1月1日起全国全面实施征管划转工作。四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策,继续按照现行规定执行。11关注点1:通知出台的背景就是征管体制改革的延续,进一步规范化和提高效率。关注点2:土地出让收入等非税收入由税务部门征收会让整个财税缴纳流

    22、程更加规范,且整个征收流程对于中央来说会更加透明,中央对地方的管控力度可能会加大。关注点3:通知出台的前后,土地出让收入征收至支出安排的过程和周期并不会产生明显区别,但随着通知中所列的各试点地方针对性的出台具体的征收管理政策后,地方政府实际获得土地出让收入的周期和时间是否会受到较大影响,还需实践验证。重要政策重要政策影响“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台22“双减”落地,均衡普职比,教育新基建将成为新的投资领域热点政策聚焦教育双减关建词“素质教育”“职业教育”“创新载体”中共中央办公厅 国务院办公厅印发关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见国务院教

    23、育督导委员会对各地落实“双减”情况建立半月通报制度各地出台落实“双减”系列举措教育部等六部门关于推进教育新型基础设施建设构建高质量教育支撑体系的指导意见影响关注点1:职业高校产学研一体化探索,未来出现大量职业教育产教融合基地。关注点2:统筹中央补助资金和自有财力,多种形式筹措资金,加快建设校内劳动教育场所和校外劳动教育实践基地建设。关注点3:鼓励有条件的地方以产业孵化基地为载体,打通教育新基建的上下游产业链,促进产业集群式发展。支持高校将前沿技术应用于教育新基建,推进产教融合,提供科技支撑。重要政策影响发展展望与建议03“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台24发展趋势展

    24、望守正出新,谋远势、精其术、求其道项目自身质量随着各地市国土空间规划的最终确定,新一轮的城市边界调整将会给片区项目带来新的拓展机会,投资人应抓住契机,提高自身选项目能力与做项目能力,同时,要做好企业中长期品牌建设,在专业化领域体现自身优势。投资人在选项目上,重点关注人口与经济等要素齐聚的核心城市,同时要把控项目自身质量。在做项目上,投资人应从城市综合运营商的角度出发,在做好投资建设工作的同时,协助地方政府做好产业导入及资源要素的导入工作。同时,把控项目实施过程中的风险,做好投后管理工作。国土空间规划企业品牌建设选项目能力做项目能力势术道土地及房地产市场人口与经济水平投后管理加强项目策划产业导入

    25、“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台25发展趋势展望发展展望与建议重点关注国土空间规划国土空间规划依据我国人口分布、经济布局、国土利用、生态环境保护等因素,科学布局生产空间、生活空间、生态空间,是片区综合开发项目的基础。随着各地国土空间规划的逐步稳定,新增的城市建设用地范围会给片区开发带来3-5年的拓展机遇。随着城市边界的确定,扩张型的片区开发也将迎来最后一轮的拓展机会。片区开发项目在未来将会呈现城市存量空间改造和增量开发并存。1. 抓住国土空间规划为片区综合开发带来的契机投资人应重点关注核心城市圈重点城市的国土空间规划带来的投资机遇。 总体规划城市职能城市定位空间发展

    26、方向城市开发边界城市增长规模 专项规划 重大基础设施 详细规划 片区开发强度全国国土空间规划省域国土空间规划县域国土空间规划乡镇国土空间规划市域国土空间规划“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台2.提升质量是片区项目可实施的根本26发展趋势展望发展展望与建议提高选项目能力片区综合开发是一项复杂性、系统性的投资建设活动,而非单纯的基础设施打包建设。在过去几年,由于我国城镇化进程在短时间内的快速发展,大量的基建项目被打包为片区开发项目实施,忽略了项目自身的投资平衡性,此类项目在实施后期往往会遇到一系列问题而被迫中止。随着我国城镇化进程的减缓,投资需求和规模将会逐步降低,片区项

    27、目也将从重数量转变为重质量。投资人在选项目时,宏观上应注重投资区域的资源禀赋,微观上应重视项目自身的质量,强化项目自求平衡的原则,减少对政府财政的依赖,减少隐性支付或虚无的收入来源。城镇化率R时间T投资需求降低追求规模与扩张追求精细化发展与质量提升城镇化加速城镇化放缓“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台3.土地及房地产市场是片区项目的重要支撑27发展趋势展望发展展望与建议提高选项目能力从2021年全国土地市场情况来看,受“两集中”政策影响,全国住宅用地供求规模较2020年同期下降明显。为规避市场风险,行业更追求确定性与安全性,房企拿地将继续提升标准,布局更加聚焦一二线和

    28、强三线城市。投资人在选择项目区域时,应重点关注土地市场及房地产市场情况,同时,要把控投资进度,与土地市场实际情况相匹配,量入为出。最后,投资建设工作也要与地区土地与产业紧密结合,做好土地市场的造势和营销工作。28.0124.3713.6111.7625.820.212.38.8-40.00%-20.00%0.00%0.0020.0040.00推出面积成交面积住宅推出面积住宅成交面积2021年土地市场供应及出让情况(单位:万亿)20202021增长率25184460279255220.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%010002000300040005000600

    29、0各类用地楼面价住宅用地楼面价2021年土地出让楼面地价(单位:元/)20202021增长率“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台强弱城市人口数量和经济发展水平是片区开发项目能否成功的重要保障,投资人在城市选择上要提高投资标准的门槛,重点关注城市人口数量、经济发展水平、等重要因素。通过分析2021年片区综合开发项目在全国的分布情况也可以看出,项目主要分布在人口总量和经济总量较大的地区。同时,城市的产业基础、特殊资源禀赋、战略承接能力等也是投资人需要关注的重点。4.人口、GDP等资源要素的聚集是未来项目成功的重要因素28发展趋势展望发展展望与建议提高选项目能力0.0040,

    30、000.0080,000.00120,000.00云南省河南省广东省山东省湖南省江苏省安徽省山西省陕西省福建省吉林省黑龙江省青海省西藏自治区项目规模(万元)人口(万人)GDP(亿元)“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台5. 补齐能力短板,构建更加全面的城市综合开发运营能力29发展趋势展望发展趋势与展望提高做项目能力随着城镇化进程步入后期阶段,城市发展思路也在发生转变,单纯的基建已经不能满足城市发展需求,产城融合的发展思路逐渐占据主导,因此产业导入、系统打造市场认可度高的成熟功能区逐渐变成了地方政府对城市开发类投资企业的重要诉求。当前城市开发项目的参与的主体多为建筑类央企

    31、和地方国企,这类企业的项目操盘团队在建设管理方面的经验和能力较强,而在项目策划、投融资管理、产业资源的整合、城市营销、城市运营等方面能力存在一项或多项短板。投资人应借鉴成功企业经验,通过与外部机构合作或自身孵化等方式加强城市综合开发运营能力的建设,补齐能力短板,以城市综合运营商的角色实现土地一级开发、二级开发和产业运营的深度融合,构建产城融合的成熟功能区,与现有板块互为支撑,提升片区开发项目与基础设施建设的附加价值。项目策划能力建设管理能力投融资能力城市运营能力城市营销能力产业资源整合能力投资企业补齐能力短板构建全面的城市综合开发运营能力投资企业通过完善自身城市综合开发运营能力,扎实做好产业资

    32、源整合,通过建设基础设施和公共服务设施提供完善的城市功能配套,并积极做好城市营销和运营等工作,全面提升片区价值,实现区域高质量发展的目标。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台6.软硬兼顾,增强项目策划、政策研究等软性投入,提升投资企业整体操盘能力30发展趋势展望发展趋势与展望提高做项目能力光伏发电设施劳动基地未来社区红色文化基地双元制职业院校绿色低碳园区新能源充电桩智慧城市5G基站当前片区项目实施过程中,投资企业普遍存在过于重视基础设施、公共服务设施等硬件投入,而忽视项目策划、政策研究等软性课题的投入。项目实施过程缺乏先进的城市开发运营理念进行指导,缺乏市场导向。片区开

    33、发实施过程中要跟国家政策导向紧密结合,因地制宜导入符合国家战略及政策支持的重要要素,打造项目自身特色。国家政策导向会带来新的投资热点领域,片区项目导入热点投资要素也会提高项目落地的成功率。如职业院校、学生劳动基地建设、双碳产业的建设、红色文化旅游、未来社区等。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台7. 做好投后过程管理,提升应对变化的能力31发展趋势展望发展趋势与展望提高做项目能力项目中标仅仅是合作的开始,投后实施阶段,项目面临着来自内外部环境的变化,给实施带来不同程度的风险,提升项目公司应对变化的能力是项目能够成功实施的关键。投资企业应以城市功能定位为引领,用片区开发策

    34、略统筹项目全局,以提升区域价值为导向,兼顾政企双方开发诉求,构建双方共同遵守的投资合作纪律,做好政企合作管理。针对边界条件变化,投资企业要做好项目的投资价值再评估工作,充分认识变化对投资价值和项目风险的影响,并采取积极措施降低变化对实现项目目标的影响。建立风险管控机制,严格要求做好片区的总体开发计划,并跟踪评估项目计划执行情况,及时纠偏和调整,严防发生系统性风险。积极管控市场风险,做好区域的土地、房地产市场的跟踪监测评估,及时调整投资开发节奏,扎实做好片区开发过程中的风险管理。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台8.做好中长期企业品牌建设,在片区项目细分领域抢占先机32

    35、发展趋势展望发展展望与建议加强企业品牌建设随着扩张性片区开发项目的逐渐减少,片区开发项目也将细分领域,这对企业相关专业化能力要求将会更高。如城市更新为主导的片区,要求企业具备从老旧改造中获取利润的能力及房地产市场的去化能力;以化工园区为主导的片区,对企业在化工领域的专业性要求更高。地方政府在选择投资人时将会更加注重投资人在相关专业领域的建树,这需要投资人特有的专业能力和品牌优势。政府会优先想到谁?谁在这个领域更有优势?化工园区建设文旅小镇(园区)农业小镇(园区)科创园区建设“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台9.投资人结合自身优势发展和专业化能力,提高品牌辨识度33发展

    36、趋势展望发展展望与建议加强企业品牌建设市场趋势品牌战略企业自身的能力、业绩、资质是企业在投资领域的竞争优势对未来市场趋势的判断是企业选准赛道、脱颖而出的前提和背景企业的品牌战略是十四五期间破局重生的关键能力意愿企业资质既往业绩专业能力“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台企业政府以合规性为原则,以市场化为导向,共建优良合作关系,为高质量发展保驾护航34发展趋势展望发展展望与建议注重片区项目的合规性,避免造成隐性负债。支持平台公司向城市综合运营商的市场化转型。在城市发展过程中,要从以“地”为中心逐渐向以“人”为中心转化,实现“人-城-产”和谐发展。完善地区产业支持政策、人才

    37、引进政策、地产政策等,建立良好的政策环境,以改善地区投资环境,吸引投资人。建立与市场相适应的顶层信用体系与管理制度,提高企业的投资信心。关注地区人口数量、GDP等核心要素指标,关注地区土地及房地产市场,选择合适的投资区域。在选项目上要从重数量、重规模向重质量转变,重视项目自平衡能力,减少对财政的依赖,减少虚无的收入来源。重视产业的导入与运营,从工程建设企业向城市综合运营商转变。关注国家政策导向带来的投资热点领域,导入资源要素。要遵循市场规律,控制滚动开发节奏,确保现金流的健康稳定与可持续经营。重视企业专业化能力建设及中长期品牌建设。35“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平

    38、台荣邦瑞明针对城市综合运营,提供涵盖从投前到投后的投资开发全流程服务,以基于大数据的投资决策方法,构建专业的企业投资评估体系,打造片区开发项目标杆。荣邦瑞明我们是城市开发综合运营专家36让合作更简单荣邦瑞明公 司 介 绍“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司成立于 2011 年,专注于片区综合开发、大型市政基础设施等领域,致力于为地方政府、投融资平台、大型投资企业及金融机构提供专业化、定制化的决策支持服务。荣邦瑞明秉承 “让合作更简单”的企业使命,整合智慧、科技和资本,历经多年稳健发展,已成为城市开发与基建投资领域领先的专业服务机构。荣邦瑞

    39、明团队率先将系统工程方法应用在城市开发和基建投资领域,提出“投融资规划”“EP矩阵”等创新性投融资管理方法和工具,自主研发“有例”城市开发投资决策支持平台、“有模”投资项目在线测算平台、“有略”片区开发策略管理平台等创新性智慧化工具,用科技助力科学决策。迄今为止,荣邦瑞明已为全国两百多个县市的上千个城市建设项目提供了专项服务,涉及项目总投资额超万亿元。我们是一流的城市综合开发运营顾问服务机构37荣邦瑞明公 司 介 绍“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台公司成立以来,陆续在全国 27 个省、自治区、直辖市的 200 多个市、县、 区、镇实施了上千个咨询服务项目,服务项目的

    40、总投资额超万亿元。我们的服务项目遍布全国38荣邦瑞明公 司 介 绍“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台39投融资规划是城市建设领域内的创新性解决方案。其以城市规划为基础,以科学落实城市发展战略为目标,以系统工程统筹兼顾的方法为手段,以城市开发所涉及的土地储备和供应、各类基础设施、公共服务设施、公益设施项目的投资、融资、建设工作为统筹对象,以规划、政策、法规、资源、资金等为输入,以管理体质设计、参与主体分工机制建立、参与主体利益平衡、各类建设时序安排等为输出,以城乡统筹发展为基本原则的城市开发建设管理技术。投融资规划创造性地将规划和建设、项目和资本、政府和市场连接起来,有

    41、效提高政府信用,提升投资人信心,是系统工程理论在社会经济领域的应用典范。投融资规划重点解决问题公 司 介 绍核心方法论-投融资规划投融资规划适用范围投融资规划对于综合的城市开发项目具有一定的普适性,适用于新城开发、旧城改造&城市功能提升、产业园区开发、大型综合开发项目、城投公司的投融资战略等领域。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台片区综合开发是一项多专业统筹工作。荣邦瑞明运用投融资规划方法和自主研发的“有略”片区开发策略管理平台,为产业园区、产业新城、大型城市更新等片区综合开发项目,提供从选址、规划可投资性评估、投资模式设计、开发策略制定、投融资规划、 政企合作方案设

    42、计、产业策划和导入、项目开发过程管理等全过程咨询服务。40公 司 介 绍业务板块-片区开发“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台41针对市政公用、生态环保、交通运输、公共服务等各类大型基础设施项目,面向政企合作,提供全生命周期的政企合作(PPP)咨询服务。针对地方平台公司发展面临的挑战和市场化转型诉求,提供系统化解决方案与实施路径指导。针对各类投资企业的业务发展需要,结合公司EP矩阵大数据投资决策支持方法,从项目内部投资价值和项目外部投资环境两个维度,协助投资企业做出投资决策。公 司 介 绍业务板块-基础设施服务“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台

    43、42专注于城市建设领域的投行服务,针对央企及其子公司、地方国企、大型民企、投资基金公司等,开展投资战略制定、投资项目遴选、投前决策支持、项目推进顾问等工作,帮助企业快速实现投资决策和推进交易达成。目前,投资顾问板块已形成了完善的项目推进服务流程,建立了高效专业的项目分析体系,有数十家大型企业超500个项目的服务经验,2020年帮助企业完成投资额超千亿元。公 司 介 绍业务板块-投资顾问“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台43专注于城市运营管理服务,依托自主研发的“有略”片区开发策略管理平台,为政府和投资企业提供“管家 + 专家”式的片区综合开发管理服务,内容涵盖规划实施

    44、评估、整体开发策略及开发计划制定、土地包装策划、开发过程评估、产业发展服务和城市营销等领域。目前,城市运营事业部已建立成熟的投后管理方法论和标准化的服务体系,专业人员齐备,经验丰富,累计服务项目数十个,投资规模超两千亿元。公 司 介 绍业务板块-城市运营“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台44依托片区综合开发、城市运营等基础服务,为合作政府、城市运营商等开展产业定位策划、产业落地实施体系搭建、产业资源导入等服务。有效利用地方政府、新城片区、小城镇、产业园区、集体物业等信息,助力企业选址落地、产业政策优化、落地投后管理,推动区域高质量发展和企业拓展。以科技创新为基础,以价

    45、值投资为导向,一是发挥资产配置能力和产业服务经验,开展以新科技、新基建、新能源、新业态版块为主的企业股权投资业务;二是根据合作政府及城市运营商需求,搭建产业投资基金模式协助重大招商产业落地,参与项目前期的论证、基金组建、管理、运营、退出全流程工作。公 司 介 绍业务板块-产业服务与股权投资“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台45北京信余科技有限公司成立于2016年,专注于城市开发与基建投资领域的大数据及软件服务,以科技助力科学决策为发展使命,借助母公司荣邦瑞明团队10余年的专业服务,利用大数据和软件的方法,自主研发了多款核心产品,“有例”城市开发投资决策支持平台、“有模

    46、”投资项目在线测算平台、“有略”片区开发策略管理平台、大型项目图纸管理和分发平台。为行业大型投资决策、招商引资、片区运营等提供专业技术支持。公 司 介 绍业务板块-科技服务“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台https:/以“全国 PPP 和类 PPP投资项目的完整交易信息,及全国省市县的经济指标大数据平台”为基础,基于 EP 矩阵方法论升级的“数据服务 + 投资决策支持平台”,为政府和企业的投资决策管理提供全面的数据支持服务。指符合政府与社会资本的合作这一要素,但其他要素却又不完全符合我国政策及制度上对 PPP 模式的框架要求及约束条件

    47、的一类项目运作模式。46公 司 介 绍数据及科技服务“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台实现了财务测算模型在线配置的定制化服务,使企业在安全的投资环境中,提高团队整体的财务评估能力,同时也全面提升投资市场评估和决策工作效率。https:/“有模”投资项目在线测算平台47公 司 介 绍数据及科技服务“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台基于“GIS+”一个平台,多个模块,在大型区域综合开发和园区等项目中,为政府和投资企业提供项目投融资管理、项目管理、过程管理和经济管理一张图等服务。https:/48公 司 介 绍数据及科技

    48、服务“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台大型项目图纸管理和分发平台针对大型综合开发项目的工作特征,以更加“智能化”的方式,提高项目图文管理工作效率,用更加“轻量化”的平台体系,协助企业打造数字化转型的全新办公系统。49公 司 介 绍数据及科技服务“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台50专业著作2018年投融资规划理论与实务2015年解密轨道交通PPP2013年政企合作新型城镇化模式的本质2017年新型城镇化蓝皮书2017特色小镇2016年新型城镇化蓝皮书2016特色城镇化之路2015年新型城镇化蓝皮书2015PPP模式新探索2014年新型城镇化蓝皮书20142021年城市开发与基建投资实战指南公 司 介 绍

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    本文标题:荣邦瑞明:2021年城市综合开发市场总结暨2022年发展展望(51页).pdf
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