【公司研究】金科股份-深度研究报告：渝派代表多元激励高质量成长-20200112[46页].pdf

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1、 ）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 证 券 研 究证 券 研 究 报 告报 告 金科股份（000656）深度研究报告 强推强推（维持维持） 渝派代表渝派代表，多元激励，多元激励，高质量高质量成长成长 目标价：目标价：10.00 元元 当前价：当前价：7.58 元元 渝派代表之一，多元发展，多元激励，高质量成长，渝派代表之一，多元发展，多元激励，高质量成长，高分红获险资增持高分红获险资增持 金科股份于 1998 年在重庆成立，渝派代表之一，形成以地产开发为主、物管 和新能源等为辅的多元化布局，围绕“三圈一带”展开全国化拓展，据克而瑞 数据， 公司 19 年销售额达 1,803

2、 亿元， 行业排名第 17 名。 公司激励机制丰富， 管理层稳定并积极，推动公司高质量快速发展。15 年，推出限制性股票激励 计划；15-19 年，推出并修订员工跟投计划；19 年，推出卓越共赢计划暨员工 持股计划， 并承诺 19-22 年业绩分别为 51、 62、 74、 82 亿元， 对应 CAGR+20%。 此外，公司 16-18 年平均分红率达 64.2%，并获前海人寿增持（1.97%）。 高销售增速、高权益比、高销售增速、高权益比、高高销债比销债比、高销售、高销售/业绩比，业绩比，实现实现高质量成长高质量成长 16 年以来，公司实现高质量成长：1）高销售增速：据克而瑞数据，公司 19

3、 年销售额 1,803 亿元，同比+40%、17-19 年 CAGR+63%，分别高于主流 12 家 房企平均 22%、33%；2）高权益比：19 年权益销售额 1,494 亿元，同比+41%、 17-19 年 CAGR+72%，分别高于主流 12 家房企平均 16%、27%；19 年销售权 益比高达 83%，高于主流 12 家房企平均 70%；3）高销债比：19 年权益销售 额/有息负债余额达 1.6 倍，高于主流 12 家房企平均值 1.5 倍，凸显资金使用 高效；4）高销售/业绩比：公司 19 年预测销售归母净利润/19 年预测结算归母 净利润达 2.9 倍，远高于 12 家主流房企平均

4、 1.6 倍，具备强业绩释放能力。 积极拿地、可售丰富，积极拿地、可售丰富，多手段提多手段提周转周转、控杠杆、控杠杆，低价拿地低价拿地毛利率无忧毛利率无忧 16 年以来， 公司拿地积极， 16-18 年拿地面积/销售面积达 123%、 148%、 153%； 3Q19 市场拿地分化之际，公司拿地面积/销售面积仍达 196%，远高于 17 家主 流房企平均 128%。在积极扩张中，公司通过：向强三四线能级下沉（3Q19 拿地占比 72%）、提升 30 万方以下小盘占比（3Q19 拿地占比 86%）、降拿 地权益比提经营杠杆（从 15 年 89%降至 3Q19 的 64%），实现兼顾周转加快 和杠

5、杆率稳定。此外，公司拿地地价控制优秀，估算 3Q19 一二线、三四线加 权拿地均价/销售均价分别 30%、31%，低于 14-18 年平均 40%，预示后续较 强毛利率表现。19H1 末，公司可售面积超 5,600 万方，估算一二线占比 59%， 可覆盖 18/19E 销售面积 4.2/2.8 倍，高于主流 8 家房企平均 3.7/2.3 倍。 步入业绩释放期、预收款高覆盖，步入业绩释放期、预收款高覆盖，物管估值可观，物管估值可观，当期销售当期销售 PE 较低估较低估 3Q19 营收 423 亿元，同比+61%；归母净利润 39.8 亿元，同比+82%；毛利率 和归母净利率分别为 30.1%、

6、9.2%，同比分别+4.1、+1.1pct。19Q3 末，净负 债率 144.3%，同比-4.7pct；预收款 1,043 亿元，同比+50%，可覆盖 18 年营收 2.5 倍，高于行业平均，保障业绩高增。19H1 末，物管合同面积达 2.4 亿平， 综合实力排名前十。金科物业 14-18 年净利润 CAGR 达 88%，预计 19 年净利 润 4.0 亿元，按 19PE30/35/40 倍估算，若上市有望增厚公司 43/54/65 亿元，增 厚比例 11%/13%/16%。而剔除物业后，开发业务对应 19/20 结算 PE 仅 6.6/5.0 倍。此外，公司 19 年销售 PE 仅 2.7