联商网零售研究中心：2021华东商业发展报告（21页）.pdf

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1、 报告综述： 在全国各大区域中，华东地区一直广受瞩目，因为这里有我国第一大经济城市上 海，还有三个经济大省江苏、浙江和山东，再加上近两年经济发展较快的福建、 安徽和江西。六省一市的经济总量要占全国的 35%左右，所以华东地区的经济走 势对全国经济稳步上行有着重大影响。 随着疫情防控的常态化，全国各地的经济复苏在稳步进行中，华东各省市半年度 答卷也陆续交出。据各省市财政和统计部门数据，2021 上半年，华东地区一般 预算收入总额约为 25700 亿元，江苏卫冕冠军，浙江超过上海，位列第二，其中 苏鲁两省同比增长都在 15%以上，浙江省更是高达 21.7%，为全国最快。 作为全国经济的风向标，领先

2、的经济发展水平、高度发达的零售商贸业以及超前 的消费水平，让华东成为商业地产兵家必争之地。 今年上半年， 华东商业地产市场表现如何？下半年又将是怎样的光景？我们聚焦 商业增量市场，以半年度为时间维度，统计盘点了 2021 年上半年已开业和下半 年将开业的商业项目，作行业分析、回顾和展望，并对未来发展趋势进行预测研 判，以供大家参考。 上篇：2021 全国经济宏观形势及 2021 全国商业地产产业形势 （一）（一）20212021 年全国经济宏观形势年全国经济宏观形势 （1）市场红利越来越少：人口红利成为过去、城镇化接近尾声或趋缓，房住不 炒、商业去房地产化成为大趋势； （2）商业供给量偏大，人

3、均面积超过警戒线 0.3 平米，商业存量市场与增量市 场并存装填； （3）受全球疫情影响，集中线下消费模式成为政府管制方向，宅经济、线上消 费、 互联网办公等成为疫情之下最大的消费增长点，线下零售消费尤其是非刚需 方面的服装业态消费，下滑势头最明显。 （二）（二）20212021 全国商业地产产业形势全国商业地产产业形势 （1）招商越来越难，降低租金、增加装补、联营扣点等通过降低招商门槛，然 而获得满铺开业难度越来越大，甚至很多项目延期开业、无法开业； （2）商业开业红利越来越少，开业即进入客流销售双低的困难场。开业蜜月期 越来越短，从 5 年前的 3 个月，到 2 年前的 1 个月，在去年开

4、业中甚至缩短至 3 天； （3）竞争：存量市场越来越大、商业竞争趋向贴身肉搏、内容同质化； （4）商家：租售比越来越高、线上替代性越来越强、开店越来越谨慎、市场倒 挂成为买方市场。 中篇：华东上半年新开购物中心 vs 下半年计划开业购物中心分析 （一）华东（一）华东 20212021 上半年新开业购物中心盘点分析、标杆购物中心介绍上半年新开业购物中心盘点分析、标杆购物中心介绍 据联商网零售研究中心统计，2021 年华东上半年新开业的商业项目数量为 74 个 (不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、纯商业街区，商业建筑面积2 万 方)， 同比去年上涨 208%。 新增商业建筑面积约 691.98

5、 万方， 同比去年上涨 279%， 增量约 509.57 万方；平均单体建筑面积约 9.35 万方。 同比暴涨同比暴涨 208%208%，近，近 4 4 年开业趋势渐缓年开业趋势渐缓 据联商网零售研究中心统计，2021 年华东地区上半年开业数量为 74 个，占全国 上半年新开项目约 50%，占比近半数。从联商网此前统计的 1-6 月每月华东 地区开业情况可知，第一季度开业时间不均匀，1 月开业数量最多，达到 25 家， 2 月 3 月仅有 5 家， 第二季度开业数量趋向稳定， 每月基本维持在 10-20 家之间。 从近四年上半年华东地区开业数量及同比变化上看，2018 年开业 97 个，201

6、9 年开业 94 个，虽有所下降，但变化并不明显。2020 年受特殊情况影响，不少项 目都选择了延迟开业，导致了 2020 年上半年的开业数量创下新低，华东地区开 业项目仅有 24 个。从今年的数量来看，无论是开业数量还是体量上，相较 2020 年虽有大幅度提升，但同比其他年份均是走弱的趋势。 从同比增减度角度看，剔除 2018 年（2017 年上半年华东开业无数据参照，故以 0%标备，无 x 参考意义），可以看到，2020 年同比暴涨 208%，但近四年来华东 地区新供应市场整体还是下滑的趋势，抛开 2020 年的疫情影响及 2021 年“后疫 症”等因素，事实上全国商业市场已经是存量时代，