物业管理行业2022年投资策略：大脱钩大合流大分化-211122（31页）.pdf

上传人：半声

编号：55834

2021-11-22

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1、商管面临的根本矛盾在于，其承载了商业的运营空间，但消费者更多的与品牌商家产生互动，而并非和空间运营主体产生粘性。商场的空间运营主体的重要课题，是如何同消费者产生更加直接的联系，以挖掘其庞大的流量价值。商管是一个用户多，但用户连接不够流畅的行业(人流人次规模极大，动辄总客流高达几十亿，但很多人流和企业没有产生多大)。物管公司管理围合的小区，用户数量有限，且用户粘性强，迭代慢。这就和商管形成了最好的互补。我们相信，住宅物业管理小区能在诸多领域和商管形成协同效应，和商管公司一起发展的物管公司增速可能更快。物业管理和商业管理涉及的多种业态空间和消费场景，意味着支付体系构建的可能性。如龙湖集团的珑珠会员

2、体系，目前已经打通龙湖 U 享家(住宅)、龙湖天街(购物中心)、冠寓(长租公寓)、塘鹅(租售)的多个场景，并在一些场景已经实现了抵扣支付的功能。我们预计，未来中国绝大多数商管公司基本都将以和物管公司合流的面貌出现。即使是没有住宅物管的商管公司，也很有可能要谋求和住宅物管公司的深度合作，例如会员和支付体系的深度合作。物理空间和数字空间的合流曙光科技可以提升效率，但又不仅在于优化单盘盈利模型，更在于凭借 AloT，在物理空间之外推动数字孪生。如果说中国的闭合式小区空间，带来了中国物业管理公司渗透社区增值服务的巨大业务机会，则技术的进步又给物业管理公司带来了物理空间数字复刻的场景和数据利用机会。实现物理空间和数字空间的合流，是空间服务企业的未来使命。我们认为，传统的，仅从技术出发的所谓人工智能物联网公司，会面临日益增高的场景落地门槛。物业管理公司在纵横两个维度的扩张达到边界之后，规模效应的价值会在数字空间实现备份。我们认为，这就是物业管理行业(空间科技行业)在物联网和人工智能技术极为发达之后，远期的新成长曲线，也是现阶段物业管理公司进一步扩充科技人才的根本原因和主动方向(而不是做增值服务)。

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