【公司研究】中新集团-投资价值分析报告：去地产化的园区开发运营龙头-20200528[15页].pdf

《【公司研究】中新集团-投资价值分析报告：去地产化的园区开发运营龙头-20200528[15页].pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【公司研究】中新集团-投资价值分析报告：去地产化的园区开发运营龙头-20200528[15页].pdf（15页珍藏版）》请在三个皮匠报告上搜索。

1、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 去地产去地产化的园区化的园区开发开发运营龙头运营龙头 中新集团（601512）投资价值分析报告2020.5.28 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业 分析师 S1010510120047 张全国张全国 地产分析师 S1010517050001 联系人：李金哲联系人：李金哲 公司公司起步起步于于苏州工业园区苏州工业园区，有，有异地复制的经验异地复制的经验。土地一级土地一级开发是开发是公司公司核心收入核心收入来源，来源，公用公用事业和持有物业出租增加了公司稳健现金流入，事业和持有物业出租增加了公司稳健现金流入，公司剥

2、离传统公司剥离传统的房的房地产开发业务，其发展和园区运营地产开发业务，其发展和园区运营、产业进步密切相关。产业进步密切相关。 公司是苏州工业园区开发主体， 于 2019 年 12 月上市。 公司提供土地一级开发、产业载体配套、绿色公用和多元化服务等业务。 公司是公司是中新合作中新合作产物产物，“走出去走出去”获获国家级国家级发展规发展规划认可。划认可。苏州工业园区建设中得到中新两国领导人指导和支持，规划和基础设施先行的发展战略取得良好经济和社会效益，成为中国最为成功经济开发区之一。公司异地复制有声有色，业务扩展到宿迁、南通等城市。中新苏滁、中新嘉善作为省际产业合作园区共建项目典型列入长三角区域

3、一体化发展规划纲要。 剥离房地产剥离房地产开发业务，开发业务，公司公司和产业发展而不是房地产开发周期密切相关和产业发展而不是房地产开发周期密切相关，提供提供全产业链全产业链菜单式菜单式服务服务。公司确立以园区开发运营为主体板块，以产业载体配套和绿色公用为两翼的协同发展格局。业务分为土地一级开发、产业载体配套、绿色公用和多元化服务等，轻重结合。值得注意的是，公司剥离了房地产开发业务。公用事业是园区开发运营的重要插件和服务形式，也具备一定的技术壁垒。多元化服务则以轻资产手段提升区域价值，同时获得一定的利润。 土地土地一级开发是一级开发是园区园区走向成熟后的主要盈利走向成熟后的主要盈利通路通路，也是

4、，也是公司公司盈利可持续增长的盈利可持续增长的静态静态保证。保证。公司到 2019 年中期，土地一级开发项目未来签约可出让土地面积为1366.9 公顷。尽管这些一级开发项目回报机制十分复杂，但确实是未来公司盈利的主要来源。 财务结构健康财务结构健康，资金，资金成本不高成本不高。公司 2019 年末有息负债 39.1 亿元，低于在手现金，2019 年整体融资成本 4.9%，未来可能会进一步下行。重点区域的产业园区，属于重要的基础设施，其开发运营只要不涉及房地产，应在政策鼓励的范畴。 风险因素风险因素：全球经济不确定性增加，会对新园区开拓及招商工作带来负面冲击。土地一级开发收入与土地出让节奏相关，

5、收入和盈利都有波动性。 盈利预测盈利预测及投资评级。及投资评级。公司是苏州工业园区运营企业，“走出去”战略也有声有色。公司业务稳定，财务结构健康。我们预测公司 2020/21/22 年 EPS 分别为 0.79/0.90/0.93 元。参考可比公司估值，我们给予公司 2020 年 18 倍 PE 的目标市值，对应 14.24 元/股，首次覆盖，给予“买入”的投资评级。 项目项目/年度年度 2018 2019 2020E 2021E 2022E 营业收入(百万元) 3,459 5,311 3,372 3,811 4,557 营业收入增长率 -14.5% 53.5% -36.5% 13.0% 19

6、.6% 净利润(百万元) 978 1,084 1,185 1,351 1,393 净利润增长率 18.8% 10.8% 9.4% 14.0% 3.1% 每股收益 EPS(基本)(元) 0.65 0.72 0.79 0.90 0.93 毛利率% 41.3% 36.4% 52.0% 53.0% 46.9% 净资产收益率 ROE% 12.8% 10.7% 10.8% 11.3% 10.7% 每股净资产（元） 5.10 6.76 7.33 7.99 8.65 PE 17.9 16.2 14.8 13.0 12.6 PB 2.3 1.7 1.6 1.5 1.4 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注