房地产行业2022年投资策略：快周转的异化、式微与行业新生-211118（36页）.pdf

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1、快周转的初心是不囤地不捂盘，赚经营的钱而不是土地升值的钱。快周转(快速周转)一词最早出现在 2008 年，最初的含义“不囤地、不捂盘、快速销售”，赚开发的钱而不是土地升值的钱，对立面是“囤地模式”。快周转的最初意义并不涉及杠杆操作和资金调配，同时由于其不囤地，无法分享土地升值，因而在拿地时无法计入过多的房价上涨，拿地利润率反而要求更高。快周转从 2015 年开始逐渐成为行业的普遍追求，成为几乎所有主流开发商(至少在口头上)的战略选择。原因包括两方面： 一方面是市场对房价上涨速度的预期降低，同时地货比迅速提高，囤地模式本身变得无利可图;另一方面或许更重要，那就是在低利润、高去化、快回款的条件下，

2、房企开始放弃对拿地利润率的追求，转而关注自有资金(年化)回报率。在拿地利润本身较低的情况下，提高自有资金回报率的方法只能是少占用自有资金，于是或明或暗、或有息或无息的各类杠杆被充分利用。同时，由于当时的市场环境去化快、回款快，无息负债可以很快替换掉有息负债，并形成再一次的循环。最终，任何自有资金和任何外部资金(股/债)都被充分利用。这就是快周转的“异化”。(后续提到的“快周转”指的均是异化后的快周转。)快周转从“不囤地不捂盘”异化为“追求自有资金回报”，并成为越来越多房企的普遍追求，是 2015 年以来行业发生的最大变革。凭借快周转战略，很多房企实现了数倍的规模增长(虽然质量有所下降)，这是行

3、业最好的时代;归咎快周转战略，很多房企加杠杆于无形(变得对现金流极度敏感)，这也是行业最坏的时代。客观地讲，快周转是特定条件组合下的最优解，是充分利用一定时期的市场特点来获得最高自有资金回报的结果。但是，最优解往往是最不稳定解。快周转的核心外部条件是融资顺畅、销售回款快和资金自由调配，核心内部条件是极强的投资能力、营销能力和运营能力。任何一个核心条件的小幅改变都会使得最后的结果大幅偏离预期。同时，在模式本身的不稳定性之外，还会产生两方面的问题： 企业易学难精：快周转模式的前端是花式融资和跑马圈地，后端是迅速回款和资金调配。前端易学，后端难精。在 2021 年之前，实际上只要愿意接受较高的融资成

4、本，花式融资并不难实现(监管政策总有对策)，同时只要接受较低的土地质量，跑马圈地也很容易。问题是，后端的迅速回款和资金调配，不仅需要市场配合，还要求企业具备很强的综合实力，这一点非常难。前端容易，后端困难，中间的时间差造就了 2018 年至 2020 年间，很多房企的“虚假繁荣”，盛名之下其实难副。加剧行业内卷：快周转是行业利润压缩的结果，同时也反过来加速了行业利润的压缩。回过头来看，快周转当然造就了一些企业的成功，但整体上是行业的失败。因为：1.快周转要求产品的标准化(差异化的产品需要时间打磨，无法满足快回款要求)，加剧了本就严重的同质化竞争;2.快周转淡化利润要求，抬高了整体地价，压低了行业整体利润，看似赚了钱但其实就是加杠杆的钱。快周转让行业享受了金融的红利，也沦为了金融的工具。