房地产行业商业地产专题报告：商业资产存量竞争优质商管服务成稀缺资源-211028（19页）.pdf

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1、战略和执行领先，十载探索终成六大航道全面扬帆。地产扮演稳健增长角色，注重城市深耕，高端产品线具有溢价，预计继续保持 10-15%的增长，2020 年销售 2700 亿，一二线占比达 97%，土地储备 7400 万方满足三年以上开发需求，通过综合开发和适度下沉控制拿地的地货比，未来毛利率大幅下滑的空间不大;商业是公司标签之一，开业提速预计租金保持 30-40%的增长，2020 年公司实现租金收入 58.2 亿元，2010-2020 年 CAGR 达到 35.1%，整体出租率一直维持在 95%以上。公司严格恪守投资纪律，以十年的战略定力和累计千亿计的销售额为机会成本，铸就了其在商业地产领域的核心能

2、力。物业实现服务的闭环，储备深厚有望保持 40-50%的增长，2020 年实现物业收入 58.4 亿元，近五年 CAGR 为 42%，同时具备了平台化输出的潜力。长租公寓 2021 年可能迎来盈利拐点。坚持长期主义，从优秀到胜利。展望未来，龙湖在赛道选择、扎实经营和组织能力具备长期投资价值。公司牢牢把握 TOD 风口，综合开发能力一流。商业上公司因超低的融资成本、具有潜在退出能力建立竞争优势。龙湖擅长从客户出发，具有强大的客研能力。同时形成了年轻化数字化的氛围和具有凝聚力的文化确保公司发展后劲。商管服务：存量竞争时代，优秀的管理能力供不应求由于存量资产规模大，且仍有源源不断的新项目入市，购物中

3、心竞争激烈，业主对于运营管理能力的要求日益提高，优质的商管服务能力成为稀缺资源，供不应求。产业结构性变化趋势下的商管服务机会如前文所述，线上购物行为普及以及线下商场逐渐饱和的今天，购物中心“购物职能”被弱化，“体验与社交职能”被强化，实际上“购物中心”的称呼已经无法准确表达其全部功能定位，运营管理的复杂度提升。当空间资源不再稀缺，内容竞争日益激烈，一切迫使业主对购物中心运营管理能力提出更高的要求，如出色项目定位能力、优质租户资源、非标化的品牌组合能力、高效运营管理等。优质的商管能力成为稀缺资源，优秀的商管公司因此获得更多机会，可以通过轻资产输出去的方式盘活其他企业或者非专业运营方手中更困难的资产。当前行业两极分化，马太效应明显，我们认为其大致遵循幂律分布。基于此，根据全国百强购物中心销售零数据，来模拟构建购物中心市场规模预测模型，推算 2019 年全国购物中心零售额接近 3.5万亿。假设全国商场平均租售比为 15%，租金收入占项目总收入的 70%，单个项目 EBITDA 利润率 50%，商管公司单项目利润占 20%EBITDA 来计算，纯商管业务潜在市场规模约 750 亿元。而排名前 25%，预计约 1,500 个购物中心创造收入 360 亿元(单项目销售额高于 6 亿元)，市占率48%。同时，考虑到新增项目同样以每年数百个的速度在增加，行业的蛋糕正在变得越来越大。