房地产行业税制改革专题研究之海外篇（三）：重存轻流新制度均衡下地方财政的发展-20211025（27页）.pdf

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1、州政府的税种构成也是逐渐发生变化的，最初州政府的主体税种是财产税。但是在 20 世纪 30 年代，由于受到经济大萧条的冲击，各州级政府纷纷放弃了财产税，而把目光投向了销售税，当时销售税收入占州级税收收入的 50%。到了 1986 年，由于联邦政府降低了所得税的税率，给州政府开征所得税留出了空间，各州政府开始重视所得税，并将个人所得税提升为仅次于销售税的第二大主体税。联邦政府在 1789 年率先开征了关税和消费税，从而建立起一个以间接税为主体的税收体系。在 1862 年处于战争筹资的需要，联邦政府开征了所得税，虽然仅征收了 10 年，但所得税的能力已经被政府认可，并在 1913 年开始开征个人所

2、得税，在 1917 年调高公司所得税税率，并在1935 年开征社会保障税，至此直接税取代了间接税，成为联邦政府的主要财政资金来源和主体税种。目前，美国的房地产税在保有环节征收财产税，流转环节征收遗产与赠与税、以及资本利得税。无论是遗产与赠与税还是资本利得税，都是取得和转让不动产时的一项成本，包含在不动产的销售价格之中，对不动产价格具有重大影响。而财产税是对保有环节的房地产征税，它的税制要素能够直接影响不动产市场的供求平衡，进而影响不动产市场价格。发展到今天，美国现代财产税主要是对房地产等不动产征收，对动产只是在很小范围内的选择性的课税，因此财产税中对不动产的征税才是地方政府的主体税种和重要经济

3、支柱。美国最初的财产税是选择性地对土地、牲畜和房屋课税。18 世纪末，纽约州最早对所有的不动产和动产征收财产税。到 19 世纪中期，美国各州已经普遍征收财产税。然后由于动产的大量增加，给财产税的征税带来很多困难。到 1933 年，纽约州首先把有形动产排除在财产税征收范围之外，这逐渐形成了一种趋势。财产价值的估算是财产税制度的核心，税务机关首先估算出财产的市价，然后按照一定比例，折算成计税用的税基, 多年以来应税财产的税基一般是真实价值的 30%70%。经过多年的发展，美国目前已经形成了系统的财产估价标准、估价制度、估价方法体系，各地方政府还建立了比较丰富和完整的财产估价的资料制度，以便加强对财

4、产税的管理。财产税最常用的估价标准为市场价值，其次是按重置价值和销售价值估价市场价值是财产税最常用的估价标准，市场价值是指财产在竞争性和开放的市场中的价格。大部分地方政府把市场价值标准写入了法律条文，但也有一些州和地方政府在立法上采用了其它估价标准。例如，加利福利亚、佛罗里达、密歇根等州和地方政府采用了按重置价值或按销售价值估价的标准。因为对于某些不动产而言，是不适用于市场价值标准的，例如农业用地只能按照当前用途的价值估价，因为靠近城市的农业用地很可能会被开发商用于建设商店、写字楼或公寓，这些潜在的可能会对农业用地的市场价值产生很大影响。应税不动产只能在被出售时按新的售价重新估价，但这样就可能造成同一地区的类似财产的估价相差很大，相应地税负水平也有很大差别。