月酝知风之地产行业：楼市持续走弱融资端维持偏紧态势-210923（20页）.pdf

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1、 金融机构新增房贷占比持续下滑，二季度降至15%。从增量看，主要金融机构二季度新增房贷占新增总贷款比重为15%，连续3个季度下滑，显著低于2020年三季度的34%。从存量看，2021H1末金融机构房地产贷款余额、个人住房贷款余额分别占比27.4%、 19.7%，低于2020年末28.7%、19.9%。8月居民中长期贷款同比降1312亿元，连续4个月同比减少。 银行整体房贷占比压缩，中小行个人房贷占比多有提升。2021H1末37家上市银行整体房地产贷款占比较上年末降0.72pct至32.3%，个人住房贷款占比降0.59pct至26.0%。其中，仅11家银行房地产贷款占比或个人住房贷款占比超过监管

2、上限，大部分已符合新规要求，整体压降压力有限。分档次看，第一档6家银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比较上年末平均降幅最大(平均降0.79pct、 0.83pct);31家二三四档银行中有18家个人住房贷款占比较上年末提升(平均增0.67pct)，13家房地产贷款占比较上年末提升(平均增0.61pct)，表明中小银行对开发贷压降力度更大。此外，28家银行整体对公房地产不良率较上年末提升0.39pct至2.45%。 房贷利率持续上行，下半年楼市逐步承压。银行降低涉房贷款投放力度下，多地银行额度趋紧，放款周期延长。克而瑞调研显示，多数城市新房贷款放款普遍需3-6个月，临沂等最长达半年以上，二手房贷

3、周期更长。9月全国首套房平均房贷利率5.46%，较2020年底上涨23BP。房贷利率上行，叠加各地调控加码，下半年楼市逐步下行，短期或进一步承压。 后续地产监管高压或略缓和，银行资产风险整体可控。考虑后续房地产销售、投资仍将承压，个别房企信用事件频发，近期经济参考报亦刊文表示“不向房地产市场发出错误信号;也要防止政策调整误伤合理的市场需求”，预计后续地产金融监管高压、楼市调控政策压力将有所缓和。同时考虑地产大规模信用风险释放概率较小，银行资产质量风险整体可控。 行业发展面临挑战，资金端为当前症结所在：在资金趋紧背景下，房企投资及拿地意愿明显下降，8月地产投资、开工及销售全面回落，同时在第二批土

4、拍拿地毛利率改善背景下，流拍率(含中止)不降反升，房企拿地意愿低于预期。2021年7月中诚信下调房地产行业评级至负面，9月以来国际评级机构接连下调多家房企评级，未来展望亦偏负面，行业信用风险担忧持续升温。 政策难有大幅松动，关注融资端可能的政策缓和：尽管历史上行业及经济下行，政策端大多有所放松，但“房住不炒”定位下，我们认为当前政策大幅松动可能性不大。但考虑当前房企面临销售端增速下行及回款速度放缓;融资端面临金融机构投放“厌恶”。若无明显外力，销售回款及融资端持续恶化，叠加部分房企信用事件发酵可能引发行业更大的流动性风险。结合近期监管表态及2020年疫情期间政策思路，未来政策若有调整，可能方向

5、或仍在融资层面。考虑资金方的放款偏好，资金或难流入有困境的房企，后续仍需重点关注按揭端放款额度及利率的变化。 短期行业将迎来阵痛期，基本面仍将承压：考虑短期融资端仍无明显改善，销售端下行趋势有所加大，短期行业将迎来阵痛期，未来不排除部分流动性紧张的房企被动出清，部分“幸存”房企或面临规模增速放缓甚至下滑。同时“紧资金+库存累积”组合下，预计短期投资及开工增速仍将延续下行，房企拿地意愿将维持低位，央企及国企凭借其稳健的财务状况，或成为市场拿地的主力。 短期优选资金稳健房企，中期关注“幸存”房企的投资机会。近期地产产业链出现大幅调整，但我们认为短期行业阵痛期有望加速房企优胜劣汰，未来“幸存”房企无

6、论经营、财务将更加稳健，拥有品牌、管理、融资等优势的房企有望持续享受更高利润率水平。由于行业流动性担忧尚未消除，短期建议优选财务稳健、现金流健康、销售高增的行业龙头;中期来看，若后续个别房企信用风险逐步释放，关注财务状况好转，具备估值弹性的潜在“幸存”房企。物业管理方面，上游销售、竣工受影响将导致行业内部竞争加剧，同时关联房企经营难度加大或弱化第三方协同拓展、增值服务及智能化等方面支持。但由于行业存量属性突出，整体受影响程度预计相对有限。考虑行业空间广阔、自主发展强化以及具备