地产行业杂谈系列之十八：困局之下地产政策及行业走向思考-210922（17页）.pdf

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1、“房住不炒”定位下，政策大幅松动可能性不大。从 2014年首次提出构建房地产市场调控长效机制、2016年及 2018年先后明确“房住不炒”、以“三稳”为发展目标，再到房企融资“三条红线”、房地产贷款“两条红线”、土地供应“两集中”、二手房成交参考价等多维度调控手段建立，房地产调控趋于常态化，长效机制建设逐步成型。尽管当前房地产行业发展及经济下行压力逐步显现，但面对长远发展目标，政府或具备较高短期波动容忍度。2020年疫情期间，政策亦保持定力。以 2020年上半年为例，尽管遭受新冠疫情冲击，但房地产行业“房住不炒”、“三稳” 调控底线明确。边际改善仅存在于供给端，本质属于疫情影响下的纾困行为，包

2、括延缓土地出让金缴纳、调整预售条件、预售金监管额度等。而降低首付比例、放松限购等需求端刺激则基本面临“一日游”。尽管当前楼市持续承压，行业信用风险有所加大，但需求端政策放开可能性不大。从近期各地城市政策来看，部分城市仍在收紧调控。如 9 月 18 日厦门发布关于进一步加强房地产市场调控的通知，内容涉及深化房价地价联动机制、加强商品住房价格管理、加强住房限购限售管理、加强住房金融管理、加强市场秩序整治等，意味着政策风向并未发生大的变化。流动性吃紧为行业当前困境症结所在。无论投资、销售下行，还是开工及拿地放缓，核心在过往一年“三条红线”、“房贷集中度管理”政策下，融资端收紧给整个行业带来的压力。2

3、021年上半年，主要金融机构新增房地产贷款 2.42万亿元，同比降 19.1%，占新增总贷款比重降至 19.0%。2021Q2金融机构个人住房贷款加权平均利率为 5.42%，连续两个季度回升，房贷额度的收紧及按揭回款速度下降亦将通过影响现金流制约房企投资。行业风险逐步加大，政策微调或有一定必要性。房企主要资金来源为销售回款和外部融资，当前行业面临的困境在于，销售端面临增速下行及回款速度放缓;融资端面临金融机构投放“厌恶”。若短期无明显外力，一方面按揭放缓叠加部分房企信用风险将持续影响购房信心、销售回款;另一方面，行业整体评级下调、部分房企流动性问题发酵可能引发资金端对房地产行业整体的融资“厌恶

4、”，带来融资难度进一步提升，由此导致的连锁反应可能引发行业更大的流动性风险。关注融资端可能的政策微调，按揭贷款为关键。9月 10日，经济参考报刊发文章强化房地产金融监管促楼市平稳健康发展，表示“货币信贷政策要继续坚持稳健的基调，在支持增长与防范风险之间寻求平衡;特别是要加强预期管理和引导，不向房地产市场发出错误信号;此外，也要防止政策调整误伤合理的市场需求”。同时参考 2020 年疫情思路，未来政策若有调整，可能方向或仍在资金层面。2021H1末 37家上市银行中，26家房地产贷款占比、个人住房贷款占比已压降至监管要求上限及以内，整体存在一定调节空间。对比来看，通过放宽按揭助力销售回款，作用或相对更大，如放宽按揭贷款审批条件、缩短按揭贷款放款周期等(目前新房放款周期普遍 3-6 个月，二手房更长)，将带来行业整体销售回款端资金改善。放宽房企融资虽有望缓和行业流动性，但出于资金安全考量，金融机构或更倾向与资金本就相对充裕的国企、财务优质民企合作，而具有真实纾困需求民企则较难受益。