国家金融与发展实验室：2021年第2季度房地产金融季报（17页）.pdf

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1、从商品住宅竣工情况来看，2021 年上半年房地产开发项目施工进度较去年同期大幅加快，全国商品住宅竣工面积同比增长了 26.95%，达到 2.63 亿平方米。从商品住宅销售市场情况来看，2021 年上半年延续了上年末的运行态势，继续表现为量价齐升。其中，商品住宅销售面积达到 7.91 亿平方米，同比增长29.39%;商品住宅销售额为 8.46 万亿元人民币，同比增加 41.92%;商品住宅平均售价达到 10702 元，与去年同期的 9757 元相比，上涨了 9.69%(见图 4)。住房销售规模大幅上涨的原因是：一方面，去年同期商品住宅销售受疫情影响较大，导致基数较低;另一方面，为应对偿债高峰的来

2、临，部分房企在春节前后加大了促销力度，以加大销售回款规模来弥补“三道红线”政策下融资性现金流下降所产生的资金缺口。从市场传导逻辑来看，土地市场的交易情况可以反映房地产开发企业对市场的预期。2021 年上半年，百城住宅类土地供应面积为 1.32 亿平方米，同比下降 20.48%;成交面积为 1.15 亿平方米，同比下降 17.86%;成交金额为 1.91 万亿元，同比增加 4.37%，成交土地单位面积均价同比上涨了 27.06%(见图 5 左图);百城土地流拍数量较去年同期有所下降，成交土地溢价率略有上升(见图5 右图)。土地作为房地产行业的主要生产要素，其单位面积均价的大幅上升，不利于中央稳地

3、价、稳房价、稳预期的房地产调控目标的落实。在住宅用地供给“两集中”新政下，部分城市土地溢价率依然较高，明显推动了区域房价的上涨预期，土拍规则仍需进一步细化和优化。从去库存的情况来看，我们统计的18 个城市平均住宅库存去化月数由2020年 12 月末的 11.7 个月，微升至 2021 年 6 月末的 12.7 个月。其中，2021 年 6 月末一线城市平均住宅库存去化周期为6.9个月;二线城市平均住宅库存去化周期为 8.4 个月;三线城市平均住宅库存去化周期为 22.7 个月，较 2020 年末上升了5.8 个月(见图 6)。分城市层级来看，2021 年上半年一线城市住宅库存去化周期基本保持稳

4、定;二线城市住宅库存去化周期从年初以来持续下降;三线城市住宅库存去化周期有所上升。其主要原因可能如下：2021 年上半年，一二线城市的住房延续了去年下半年的市场趋势，成交较为活跃，住宅库存去化较快;但三线城市常住人口数量增长缓慢、甚至部分城市已经开始下降，住宅市场需求相对较低，导致部分三线城市住宅库存去化的压力上升。这种市场形势，将给主要布局在三线城市的中小房企带来较大的资金链压力，部分资金周转能力较弱的房企可能会出现较大的债务风险。房价的上升和泡沫的形成离不开信贷的推动。从个贷余额数据看，截至2021 年上半年末，我国个人住房贷款余额为 36.58 万亿元，占全部信贷余额的比例为19.72%

5、(见图7左图)。从余额增速来看，个人住房贷款余额同比增速从2017 年第二季度开始呈持续下降态势。2021 年上半年，个人住房贷款余额同比增速延续了这一走势，第一季度增速为 14.5%，第二季度增速为 13.0%(见图 7左图)。从个贷余额增量数据来看，2021 年上半年个人住房贷款余额净增加 2.14 万亿元，略低于去年上半年;其中第一季度净增量为 1.23 万亿元，第二季度净增量为 9100 亿元，环比下降 26.02%，降幅较大(见图 7 右图)。从居民部门月度新增中长期贷款数据来看，2021 年上半年居民部门新增中长期贷款月度平均增量为5716.67 亿元，较上一年的月度平均增量4958.33 亿元上升了15.29%，略高于个人住房贷款余额增速(见图 7 右图)。