山证国际研究部：物管企业2020年业绩回顾与投资展望（47页）.pdf

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1、 2021年初至今，物管行业并购动作频繁，至少12家物管企业已进行并购，藉以扩大业务规模和拓宽服务边界; 我们认为，并购已成为物管企业当前驱动规模和收入维持高速增长的核心手段，而物管行业集中度仍然偏低，行业并购整合空间巨大; 在收购标的选择方面，预期物管企业除了注重并购带来的规模红利之外，物管企业同时也积极寻求对业务具有区域性、服务业态、增值服务带来突破的收购标的，藉以达到巩固优势区域或拓展新市场、拓宽服务业态和深挖业主增值服务之战略目的，利好其未来业绩持续快速增长。 恒指公司在2021年4月19日推出恒生物业服务及管理指数。根据恒指公司网站公告所示，该新指数旨在提供一个参考基准以反映在香港上

2、市的30家最大物业管理及相关服务公司股价的整体走势; 在30家指数成份股中，由于国锐地产(108.HK)业务仍有房地产开发业务，而绿城管理控股(9979.HK)则主要从事代建业务，因此两只股份不在我们物管上市企业观察名单之中; 此外，恒指公司也公布了相关指数截至20214月16日比重最高的10只成份股。其中，碧桂园服务(6098.HK)、恒大物业(6666.HK)和华润万象生活(1209.HK)比重最高，分别为17.01%、12.72%和11.17%; 我们认为，恒生物业服务及管理指数的设立充分反映物管板块受市场重视，预期将有助投资者掌握这个抗周期及以轻资产模式营运的板块所带来之投资机遇，同时

3、也将吸引更多主动和追踪指数表现的被动资金流入板块，对优质物管企业股价中长期表现带来有力支撑。我们对行业在2021年余下时间的判断： (1)行业并购潮持续进行，并步入“超级大鱼吃大鱼”的时代，行业集中度加速提升;(2)物企在疫情常态下持续挖掘多元服务潜力，开辟业务新增长点;(3)物企加速布局细分业态业务。我们认为，内房今年交付高峰将为物管行业规模扩张提供了良好基础，辅之于强劲的外部扩张势头，头部物企未来业绩将可维持高速增长态势，叠加现时市场环境下资金偏好具有业绩增长空间明确特质之投资标的，当前的估值有望继续获支撑，其业绩以及股价表现在2021年整体而言将优于大市。我们对物管板块2021年主要选股

4、策略：(1)拥有较强的关连开发商背景的物企; (2)外部扩张势头强劲的物企;(3)2020年底储备面积规模较大和在手现金较充裕;推荐碧桂园服务(6098.HK)、绿城服务(2869.HK)、恒大物业(6666.HK)、雅生活服务(3319.HK)、华润万象生活(1209.HK)、融创服务(1516.HK)、世茂服务(0873.HK)。 截止2020年年底，在管面积及储备面积分别约达377.3及443.2百万平方米，未来业务增长空间巨大; 2020年总收入实现高速增长，由2019年约9,644.9百万元同比上升61.75%至15,600.4百万元; 正在收购蓝光嘉宝约71.17%股权，收购事项将

5、为公司提供中国西南地区及四川省区域优势，并扩大其业务的规模和覆盖范围，提高公司在区域的规模经济效应，促进社区增值服务及其他服务的发展。 截止2021年3月1日，公司累计签订外拓及并购物业新增合约面积和在管面积分别约达1.15亿平方米和1.10亿平方米。在相关外拓及并购业务完成后，公司合约总面积和在管总面积将约达6.79亿和4.13亿平方米。预期公司在今年将继续进行并购，为其规模扩大和业绩增长带来坚实的基础; 2020年，社区增值业务收入同比增长实现翻倍。 2020 年，合约面积同比增长74.9%至约5.23亿 平方米;同期新增合约面积同比增长223.7%至约2.24 亿平方米; 2020 年，公司收入成功突破百亿，同比增长95.5%至约100.3 亿元; 雅生活服务2020 年物管服务收入业态结构持续优化，非住宅物业物管服务收入占比由2019年39.0%明显提升至56.9%。