融创服务-聚焦中高端揽高速增长-210909（30页）.pdf

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1、2021 年上半年新增合约项目中，非住业态占比达 43%，其中医院、写字楼、公共服务、文化旅游、交通枢纽、商业、政府机构、学校分别占比 25%、21%、 15%、14%、8%、6%、5%、3%。公司未来有望加强非住板块团队建设，在商写、产业园、城市服务等细分板块补充人才，充实竞争力。未来公司将寻找优势切入点，在已经具备一定区域优势的城市持续发力，寻找标的。公司文旅产业处于全国领先水平，作为“中国家庭欢乐供应商”，融创文旅高起点布局文旅产业，为满足中国家庭对旅游度假的多元需求，提供了不同的欢乐场景，主要包括融创文化旅游城、融创旅游度假区等业务板块，具备设计、建设、运营完整的体系能力，目前融创文旅

2、已布局 10 座文旅城、4 个旅游度假区、26 个文旅小镇，其中涵盖 41 个主题乐园、 46 个商业及近 100 家高端酒店。公司亦能围绕文旅产业的优势和资源，在已有的服务品质和口碑的基础上，完成非住业态上整体的布局。物业费略降，毛利率上升，具有显著相对优势2021 年上半年，公司平均物业费 2.84 元/平方米/月，较 2020 年及 2019 年均有所下降，主要是由于公司第三方项目占比增多，而第三方项目物业费单价相对母公司项目较低所致;其中公司住宅项目物业费为 2.6 元/平方米/月，非住项目物业费为 7.3 元/平方米/月。虽然公司平均物业费略有降低，但仍高出行业平均水平。公司基础物管

3、业务的毛利率持续提升取决于母公司项目与第三方项目毛利率的双重提升，2021 年上半年公司来自母公司项目的基础物管毛利率为 28%，较上年末提升5pct，来自第三方项目的基础物管毛利率为19%，较上年末提升4pct。分业态板块看，2021 年公司住宅业态的毛利率为 27%，较上年末提升 4pct;非住业态中商写物业的毛利率维持在超过 30%的水平，城市公共物业毛利率为14%，较上年末提升 7pct。我们认为公司未来基础物管业务的毛利率水平仍有显著的相对优势，中短期内将持续提升：(i)公司深耕一、二线核心城市群，聚焦中高端，物业费远高于行业平均水平;(ii)公司建立了完善精细的物业管理和服务体系，

4、品牌优势逐步建立，为今后议价与提价打开了市场空间;(iii)母公司高毛利新盘不断注入，第三方拓展成效逐渐显现，盈利空间大。2021 年上半年公司社区生活服务收入 1.9 亿元，同比增长 206%，社区生活服务收入占总收入 5.7%，较上年末提升 1.9pct。公司社区生活服务产值大幅提升，社区生活服务收入/基础物业收入为 9.2%，较上年末增长 2.9pct;社区生活服务毛利/在管面积为每平方米 1.10 元，较上年末增长 26%。分业务板块看，2021 年上半年公司空间运营服务、房产经纪服务、美居服务、便民服务及其他收入分别占比 31.2%、18.1%、15.2%、35.5%。公司便民服务及其他收入 6685 万元，同比增长 2029%，环比增长 114%;空间运营服务收入 5892 万元，同比增长 122%，环比增长 58%;房产经纪服务收入 3424 万元，同比增长 351%，环比增长 69%;美居服务收入 2871 万元，同比增长 279%，环比增值 28%。