荣邦瑞明：2020年片区综合开发分析报告暨2021年投资展望（49页）.pdf

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1、数字经济发展趋势下，大工厂大生产模式已经逐渐让位于个性化、定制化生产，长尾效应下市场规模效益不断显现。在城市用地方面体现在规划地块平均面积减小，多种用地性质在单一地块的融合性增强。新基建新产业在片区综合开发项目中的比重越来越高，个性化项目需求越来越多，传统基建投资商要加强与新基建新产业投资商的联合，投资模式融合创新已经成为实践重点。一线城市虽然土地价格较高，但可供应的土地规模有限，未来土地的稀缺效应会愈发明显;二线城市的成交数据呈现价量均衡的态势，这也符合目前片区综合开发项目普遍分布于一线城市周边或二线城市的规律;广大的三线城市由于受制于土地市场价格普遍偏低，致使片区综合开发项目实现自求平衡的

2、难度相对较大。根据数据统计，以北上广深一线城市为代表的大城市，其商业办公与产业空间的空置率在近年来不断攀升。很大原因在于传统产业空间结构随着互联网时代新基建和新产业的发展面临调整与升级。产业发展日新月异，新的业态层出不穷，传统产业空间需要迎合和满足新业态的发展需求。2020年地方政府债券发行规模大幅增加，创下近五年新高。中小城市(三、四线)政府债券规模增加明显，直接影响到了地方政府的财政能力，在地方财政收入增速趋缓的条件下，会对片区综合开发项目“封闭运作”的原则产生冲击。地方财政健康程度是影响片区综合开发项目顺利实施的重要因素。在城市发展过程中，要从以“地”为中心逐渐向以“人”为中心转化，实现“人-城-产”和谐发展。在用地布局和产业结构的规划设计上，需要有更大的创新和探索，以适应产业发展的快速变化与多元化趋势。需要进一步建立与市场相适应的，适合封闭运作的顶层信用体系与管理制度，以提升区域的城市信用，提高企业的投资信心。警惕地方债务风险，建立更加综合的城市运营服务的能力，从城市建设扩展到城市运营与内容策划。三四线城市进一步分化，使得单纯依靠土地平衡的模式风险加大，在收入结构上要扩展城市资产运营带来收益，适度减少对土地的依赖。要遵循市场规律，控制滚动开发节奏，确保现金流的健康稳定与可持续经营。