地产行业杂谈系列之十五：物管中报综述业绩多维高成长拓展运营双提效-210906（17页）.pdf

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1、从涉及业务类型看，华润万象生活、宝龙商业、合景悠活、中骏商管住宅与商管业务兼具，星盛商业仅从事购物中心运营管理，卓越商企服务主要为写字楼等商务综合体提供物管服务。华润万象生活总收入及利润领先。华润万象生活 2021H1 总收入 40.1 亿元，远高于卓越商企服务(16.5 亿)、合景悠活(12.3 亿)、宝龙商业(11.7 亿)、中骏商管(5.8 亿)、星盛商业(2.6 亿);华润万象生活 2021H1 归母净利润 8.1 亿元，高于合景悠活(3.2亿)、卓越商企服务(2.7亿)、宝龙商业(2 亿)、中骏商管(1.5 亿)、星盛商业(0.8 亿)。其中，购物中心运营管理板块收入方面，宝龙商业

2、2021H1收入 9.4亿元、华润万象生活收入 9.3亿元，规模靠前;商务物业管理收入方面，卓越商企服务 2021H1 收入 9.4 亿元，相对靠前。合景悠活总在管规模跨越式增长，宝龙商业在营购物中心数量靠前。合景悠活 2021H1 完成收购雪松智联及上海申勤，总在管面积新增 1.1 亿平米至 1.65 亿平米，高于华润万象生活(1.3 亿平米)、卓越商企服务(0.35亿平米)、宝龙商业(0.25亿平米)、中骏商管(0.19亿平米)、星盛商业(0.02亿平米)。其中，购物中心运营管理方面，宝龙商业已开业零售商业物业 71 个、华润万象生活已开业商业运营及分租购物中心 64 个，规模相对靠前。商

3、务物业管理方面，卓越商企服务在管 0.17 亿平米，相对靠前。同时各家商管公司总合约/在管面积比，购物中心合约/在管数量比普遍较高，短期增长确定性较强。.各商管企业毛利率均呈改善趋势。从综合毛利率看，星盛商业因其业务模式仅包含购物中心轻资产运营，综合毛利率领先，2021H1 毛利率达 56.7%，高于中骏商管(49.3%)、合景悠活(44.2%)、宝龙商业(32.8%)、华润万象生活(32.2%)、卓越商企服务(29.6%)，但各商管企业由于收入确认方式差异，毛利率不一定可比。出租率大多位于 90%以上，宝龙商业出租率改善明显。从反映经营成果的出租率水平来看，华润万象生活、合景悠活、星盛商业购

4、物中心平均出租率均稳定在 90%以上，宝龙商业出租率逐年改善， 2021H1 已升至 92.3%，中骏商管 2021H1 出租率仅为 85.2%，略显弱势。整体看，在市场空间广阔、行业格局分散、资本加持背景下，物企加速扩张，2021H1业绩及规模仍维持高速增长，较高业绩指引逐步兑现，精细化管理日渐成效，主流物企毛利率及管理费用率均实现改善。物管板块，物企加大第三方拓展及收并购力度，弱化关联方依赖度;商业、公建等非居业态逐渐成为物企竞相追逐的拓展方向;社区增值服务收益贡献度持续上升，已成为物管收入的新增长点。商管板块，各商管公司经营各有侧重，整体运营成效向好，出租率及毛利率等重要经营指标均呈改善

5、趋势。经历短期调整后，我们认为当前位置优质物管及商管企业估值已具备吸引力，建议逢低积极布局具备规模及资金优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头，如碧桂园服务、新城悦服务、融创服务、金科服务、保利物业等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。1)市场化发展不及预期风险：市场化发展一方面可减轻关联房企依赖度，另一方面可进一步挖掘增长空间。但当前收并购市场热度较高，若后续收购标的估值持续走高且整合难度加大，第三方外拓难度提升，将对市场化发展产生不利影响。2)行业利润率下行风险：由于人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，若科技赋能降本增效不及预期，基础物管服务面临盈利能力下行风险。3)社区增值服务培育及发展不及预期风险：社区增值服务当前处于量变积累过程中，细分领域盈利模式跑通尚需时日，存在发展进程不及预期风险。