同策研究院：两集中政策后上海供地趋势及房企应对策略（25页）.pdf

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1、从土地供应建面上看，商品住宅用地占涉宅土地比例约48%。从总量来看，各类土地年均土地出让金约1810亿元，其中商品住宅用地出让金各年金额均较稳定，年均约为961亿元，占比51%(排除2020年疫情下政府大量出让土地)。从历史数据看，上海商品住宅用地年均成交建面在554-570万平米之间，年商品住宅土地出让金约961亿元。且存在之前多供地、之后少供地的供应平衡。而2021年1-2月上海已经出让365万平米商品住宅用地、获得土地出让金额674亿元。即便2021年土地供应达到平均水平，也仅剩下约200万平米、300亿元左右的供地空间，实施“两集中”政策意义不大、反而可能带来土地供应稀缺的预期。上海市

2、区土地稀缺，供应量低但土地价格高。从供应建面来看，主要集中在五大新城及其他城区。且2021年1-2月上海市区已供应多幅土地、五大新城及其他城区供地量远低于往年水平。结合历史以及2021年上海住宅土地的成交情况看。上海五大新城中除南汇新城外，以往各年度均有商品住宅用地出让，而2021年尚未有土地成交。2021年在五大新城获取土地的机会仍然值得房企关注。2021年1-2月关于五大新城建设的消息密集推出，在政策导向上明确提出2021年新城建设加速发力，未来在土地供应上也将在五大新城加大供应力度。中长期看，至2035年之前五大新城建设也将逐步实现阶段性成果。从4年土地供应及商品住宅销售来看，目前松江区

3、、嘉定区、青浦区宅地供应远小于商品住宅销售，库存极低。奉贤区基本供求均衡，但短期销售有压力。南汇新城由于2020年供应大量宅地、将导致2021年下半年起项目逐渐上市造成市场短期库存增加，因而短期不建议过度关注南汇新城的拿地机会。从单块土地的均价来看，2016至2020年上海全市商品住宅土地均价为21.5亿元。分区域来看，五大新城区域商品住宅土地单块价格集中在15-20亿元之间。从品牌房企拿地金额及销售金额排名来看，拿地及销售均比较靠前的房企如金地、招商、保利、万科年均拿地投入在40-60亿元之间。如果分三次取地，单次取地投入金额约为20亿元左右，接近上海市单块土地的均价。由于上海房地产市场充分竞争环境以及单块土地价格较高，即便施行“两集中”措施，对房企拿地的资金投入影响不大。