房地产行业：美国商业巨头如何玩转REITs西蒙地产案例研究Simon Property Group-20210524（29页）.pdf

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1、从收入结构的角度上来看，西蒙的收入主要来自于三部分：1)租金收入：向租户收取固定或变动的(和租户销售额相关)租金;2)管理费用：通常基于管理资产的总收入;3)其他收入：提供支付系统服务、市场宣传服务、租户增值服务、出售或出租资产周边地块等。此外，公司通过管理运营提升收入、FFO、现金流和盈利能力等财务指标来提升资产整体的投资回报率以获得资产价值增值红利。2020年新冠疫情影响下公司聚焦翻新(redevelopment)和即将竣工项目的投资上。2020年内公司翻新投资额超过4亿美元，平均现金回报率(cash-on-cash yield)8%。根据公司2020年报，新冠疫情为公司翻新项目提供新的思

2、路，百货中心等项目的翻新可以添加公寓、酒店、办公等多业态作为辅助。2020年内公司完成多个百货中心项目的翻新，并对市场领先的项目增加了多样业态，例如在德州Austin和纽约长岛项目周边增加酒店业态。2012年以来公司在丰富零售业态方面的翻新改造投资累计超过80亿美元。西蒙地产作为美国上市REITs，需要遵循美国REITs的相关政策以保证其REITs身份(见下表)受制于美国REITs政策的限制，公司需要借助其上市平台进行股和债的融资来实现收并购或资产翻新等资金需要。西蒙地产作为上市REITs，拥有比较灵活的融资渠道。从REITs结构上来看，西蒙地产所有业务通过经营合伙企业展开，西蒙地产是经营合伙

3、企业唯一的GP，对经营合伙企业每日经营管理有绝对控制权。西蒙地产和经营合伙企业管理团队一致。由董事会决议发行股权：如果西蒙的董事会决定筹集股本，可以未经股东批准增发普通股或其他股本。西蒙的董事会可以发行不超过公司授权资本数额的股份或可按其认为适当的方式、条款及代价发行单位(Units)。公司也可以通过发行经营性合伙企业的普通合伙权益单位来筹集额外资本。此类证券还可包括西蒙的其他类别的优先股或经营合伙企业中合伙权益的优先股单位，或可转换为普通股或单位(视情况而定)的优先股单位。现有股东和单位持有人没有优先购买权购买任何后续发行的股份或单位我们的证券。任何股权发行都可能稀释股东对西蒙的投资或有限合伙人对经营性合伙企业的投资。通过经营合伙企业借款：西蒙地产大部分借款通过经营合伙企业(Operating Partnership)及其附属公司。借款的形式包括银行借款、公开发行和非公开发行的债务工具，或对财产卖方的购款义务。任何此类债务可以是有担保的或无担保的。任何此类债务也可能对借款人拥有全部或有限追索权，或与其他债务交叉抵押，或可能由经营合伙企业提供全部或部分担保。西蒙地产通过经营合伙企业发行无担保债务证券，但西蒙地产可以发行其他可转换为普通股或优先股的债务证券，或附有购买普通股或优先股的认股权证。西蒙地产也可以出售或证券化租赁应收款。