美国房地产市场的“理性”繁荣（23页）.pdf

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1、三、 美国“双松”政策燃爆房地产市场Homer Hoyt 曾认为，住房制度是一国房地产市场的基因密码，有因必有果。住房制度与政策决定一国房地产市场运行结果,市场运行推动制度实践演变。我们认为，2020 年美国房地产市场的火爆，正是因为美国政府点燃了宽松货币政策+宽松财政政策组合的导火索，释放了此前被压抑以及当下被激发的住房需求。1、非常规货币政策“保驾”房地产市场美国房地产价格自 2012年持续上涨，离不开次贷危机后超宽松货币政策的推波助澜。而疫情爆发后美国房地产价格加速攀升的重要原因之一，也是受到美联储紧急降息、资产购买等量化宽松政策的影响。2020 年 3月以来，在美联储推出零利率+巨量

2、QE 之后，美国 10年期国债收益率快速下降， 30 年期抵押贷款固定利率往往以 10 年期国债收益率为锚，于是也迎来了历史低点，在 2020 年 12月末降至 2.66%(图表 13)。低利率下，偿付压力锐减，购房成本降低还会在美国居民中产生 FOMO (Fear of Missing Out)现象，因此迅速燃爆了美国房地产市场，导致量价双升。近期美国 30年期抵押贷款固定利率回升至 3%左右，截至 2021 年 5 月 27 日达2.95%，仍处于历史低位。我们曾在美债收益率下一步中分析，本轮美债收益率上行的高点在 2.5%左右，时间预计在 2023年之前;下一波上行最快的阶段或在 202

3、1下半年，之后上升斜率放缓。那么，伴随 10年期国债收益率的上行，30年期抵押贷款固定利率也将回升。根据房地美(Freddie Mac)预测，30年期抵押贷款固定利率在 2021 年均值为 3.2%，在 2022 年升至 3.7%。2020 年 3月，美元“融资荒”造成全球金融市场动荡后，美联储宣布将无限量按需买入美债和抵押贷款支持证券(MBS)，并将 MBS范围扩大到机构商业资产抵押债券(CMBS)。这与 2008年次贷危机后所采取的量化宽松措施并无二致。抵押贷款支持证券(MBS)，为美国住房专业银行及储蓄机构(如房利美、房地美等)将所贷出的住房抵押贷款，重组为抵押贷款群组，并向证券机构出售

4、的资产。2014年 10月末美联储持有 MBS 规模 1.7万亿美元 MBS，而截至 2021年 5月 26日规模已经升至 2.2万亿美元，美联储已成为美国 MBS和房地产市场的支柱力量(图表 14)。这不仅刺激了居民的购房需求，而且也提振了抵押贷款公司对新购房的抵押贷款发放，抵押贷款再融资规模也随之大幅上升(图表 15)。疫情爆发伊始，信贷市场动荡，住房市场掀起违约潮，并蔓延到了美国银行业。观察美国抵押贷款的还贷情况，可以发现抵押贷款的严重违约比率在疫情期间的高点十分接近次贷危机时的高点(2020年二季度迅速飙升至 6.8%，与 2009年四季度高点 7.1%仅差 0.3个百分点)。可见，美联储及时大规模购进 MBS也是权宜之计，防止当时房地产市场的动荡进一步演化为第二次次贷危机。美国抵押贷款严重违约率在 2020 年三季度开始回落，虽然四季度(5.2%)仍明显高于疫情前水平，但维持下降趋势(图表 16)，预计未来这一趋势仍将延续。