房地产行业REITs专题报告（一）：公募REITs扬帆“新资产”起航-20210618（29页）.pdf

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1、美国REITs 市场最大、最成熟的 REITs 市场美国是最早推出 REITs 的国家，也是当前全球最大的 REITs 市场。截至 2020年末，美国上市 REITs 数量共计 223 只，市值超过 1.2 万亿美元，其中 29 只REITs 进入标普 500 指数成分股。美国上市 REITs 合计持有超过 3.5 万亿美元的各类不动产，2019 年合计分红超过 1000 亿美元。过去的 20 年中的 13 年，REITs 均跑赢了标普 500 指数。美国 REITs 市场交易活跃度较高。交易量方面，美国上市 REITs 的日均成交额由 2004 年的 20 亿美元左右，到 2020 年提高至

2、 100 亿美元以上。换手率方面，近 20 年美国上市 REITs 日均换手率均值为 0.8%，小幅高于标普 500 的平均换手率。由于既具备相对稳定的分红，又能一定程度上享受到不动产的增值收益，美国REITs 可以满足投资者的不同需求。包括个人投资者、养老金、保险公司和其他 REITs 在内的各种机构，构成了 REITs 的投资者群体，其中个人投资者占四成左右。长期收益率小幅跑赢标普 500，但近十年不及标普 500从1972年至2020年的50年间，美国权益型REITs复合年化收益率为11.57%，同期标普 500 复合年化收益率为 10.9%，REITs 小幅跑赢 0.67pct。在 2

3、001 年至 2020 年的 20 年间，权益型 REITs 在 13 个年份中跑赢了标普 500。但最近的十年间，权益型 REITs 复合年化收益率为 9.35%，跑输标普 500 收益率 4.56pct。受新冠疫情影响，2020 年权益型 REITs 更是大幅跑输 22.11pct。权益属性强，但与股市相关性弱收益率波动较大，权益属性强。在 2001 年至 2020 年的二十年间，美国权益型REITs 收益率最高的是 2003 年，综合收益率为 37.12%，最低的是 2008 年，综合收益率为-37.73%。对比美国十年期国债收益率，可以看到美国 REITs 的权益型属性很强，固收属性比较弱。与股市相关性较弱，可作为分散投资标的。回顾权益型 REITs 与道琼斯、纳斯达克和标普 500 三大指数的表现，可以看到 2011 年至 2020 年 REITs 收益率与三大指数的相关系数均值为 0.658，1991 年至 2020 年 REITs 收益率与三大指数的相关系数均值为 0.532。相对于三大指数相互之间较高的相关性，REITs与股市的相关性相对弱，可以作为分散投资的标的。