交运公路仓储公募REITs深度研究：稳健及收益兼顾增长及分红并行（37页）.pdf

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1、判断我国公募REITs投资收益主要有三大来源来源一：产品端之长期可供分配现金分派价值。根据国家发改委关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知，试点项目预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%。从首批9单公募REITs看，预计现金流分派率最高可达约12%。回归本质，仍然在于底层资产的品质。来源二：产品端之短期系统性市场因素造成交易价格扰动。公募REITs债性、股性兼具，整体受宏观货币政策(利率)、其他大类资产价格、市场情绪等系统性因素影响程度较大。具体而言，宏观流动性因素影响市场对各类资产的风险偏好，进而传导至对公募

2、REITs的交易情绪上，造成交易价格的短期波动。来源三：资产端优质资产注入。根据基金指引等相关规定，在符合要求的情况下，公募REITs可将多于一个的优质基础设施项目注入基金，以进一步确保基础设施基金的稳定、持续收益。公路REITs投资相对同行业股票投资比较持续性弱1、对于单一的公路REITs底层资产，运营持续性相对较弱。一方面，随着特许经营权逐步摊销，基金净值将逐步趋近于0;另一方面，若公路收费期结束，则项目难以再产生持续、稳定的现金流，可能触发基金合同终止。此外，要求80%以上募集资金用于收购底层资产，对其余类型的投资产品、投资规模具有严格限制。2、对于高速公路上市公司，运营持续性有多元因素

3、支撑。就路产主业本身来说，既可以通过改扩建延长存量路产的经营期限，也可以通过并购优质路产带来外延增量;就业务拓展来说，除运营收费公路业务之外还可以进行公路产业链上下游的延展;就财务投资来说，可以在严控风险基础上将闲置资金投资于产业基金等获取稳健收益，并未存在投资规模限制。物流仓储REITs投资相对同行业股票投资比较1、物流仓储REITs派息率高于同行业代表性上市公司。选取中储股份及飞力达两个仓储类上市公司进行比较，普洛斯项目21E、 22E净现金流分派率分别4.29%、4.31%，盐田港项目21E、22E净现金流分派率分别4.15%、4.40%;而中储股份及飞力达20年DPS对应当前股价股息率仅1.59%、0%(飞力达2020年未现金分红)。2、物流仓储行业上市公司业务多元化程度高于物流仓储REITs。选取中储股份及飞力达两个仓储类上市公司进行比较，从2020年营收结构看，普洛斯项目公司房产租赁收入占比94%，盐田港项目公司第三方租户及盐田港集团整租及综合管理服务收入合计占比95%，以租金收入为主;而中储股份及飞力达营收拆分结构相对多元，除传统物流仓储服务业务(仓储、单一方式物流、多式联运)外，还涉及商品流通业务等，此外上市公司还可不定期出售土地带来资产处置收益。