瑞信银行：亚太地区房地产行业新加坡办公楼REITs（英文版）（34页）.pdf

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1、对新加坡办事处房地产投资信托的负面展望。我们对写字楼板块持负面看法，因为相对于不断恶化的供应形势，房地产投资信托基金的估值看起来很昂贵。我们引入正确的规模估算;我们预计租户将削减成本，并将空间缩减每年-7.5%(假设一天的WFH政策，从1:1的员工办公桌比例转变为10名员工的9张办公桌)，从而在2021-23E期间将占用的中央办公空间缩减为每年-1.5%。近期办公室反弹前景充满挑战。目前的招聘速度很慢，特别是在专业、行政和支持服务部门(54%的主要办公室使用部门)，六个月前的招聘预期持平，而金融和科技部门的贡献也不大。我们估计2021年的净就业增长为3.9万人，这与MAS调查预计的失业率在20

2、21年底达到2.9%基本一致。这意味着2021年创造了5.9万平方米的办公楼总需求，与10年历史平均水平(每年10.8万平方米)相比缓慢，意味着办公楼复苏缓慢。中期供应过剩的情况。缓慢的招聘增长、写字楼租户的合适规模和即将到来的供应量将推动-1.1万/-3万/-6.4万平方米的供应过剩，中央办公楼空置率将从2020年的11.9%扩大到2023年底的13.2%，科技、香港搬迁和合作运营商的潜在需求预计不会很大。因此，我们预计2021-2023年的租金年环比增长率为-3%/-3%/-5%。估值看起来过于乐观。到2023年，写字楼房地产投资信托基金的入住率将比90年代中期下降3-4%，到2022年将持平至负。鉴于估值昂贵(股息收益率差低于4%)，Terence Lee假设KREIT的覆盖率低于业绩评级，目标价为1.04新元，新达房地产投资信托基金的评级为中性，目标价为1.44新元，估值更为合理。较低的写字楼租金和市场预期的平转正租金将是一个消极的催化剂。办公室房地产投资信托基金的风险倾向于下行，如果公司选择更大程度地调整规模，而我们的估计为-7.5%，那么空缺率可能会更高。