房地产行业深度报告：物管行业专题报告三集团资源调配的重心扩表后ROE趋势成关键-210721（34页）.pdf

1、从各业务背后依赖的资源属性看，我们大致将增值服务分为社区消费类、空间资源运营、地产后周期业务三大类。社区消费类：在三类业务中消费属性最强，物管公司可以切入到业主生活场景中去，衣食住行等多方面满足业主需求，主要业务包括零售、养老、教育、家政等方面。这类业务涉及方向众多，未来想象空间最为可观，但面临的外部挑战也最大（比如需要和外部电商、团购、教育平台等竞争），该业务得以顺畅开展的前提是物管公司与业主之间存在较强的客户黏性。空间资源运营类：主要是依赖公共空间形成的收入，主要包括园区空间服务、社区传媒服务等，该业务随着在管面积的提升稳步提升，但单位面积产生的坪效短期难以提升，且中高档小区业主出于对生活

2、品质的追求，对社区空间资源的利用有一定的排斥，因此该业务中长期看存在一定瓶颈。地产后周期类：主要与地产平台开发体量相关，主要业务包括美居、房屋经纪、社区资产管理等业务，这类业务当前得以快速发展仍然依赖于新房市场的持续拓展，比如未来大量新房交付后可以提供拎包入住业务，提高美居渗透率是当前物管公司发展重点之一。此外，存量市场也会给后周期业务带来部分动力，比如车位管理、存量房屋买卖等。我们梳理了 6 个物管公司（碧桂园服务、金科服务、世茂服务、融创服务、绿城服务、永升生活服务）的增值服务概况，发现 2020 年这三大类业务中，6 家公司社区消费类业务增长最为可观，同比增速达 80%，空间资源运营、地

3、产后周期业务分别为 62%、16%；从各业务占总收入情况看，6 家公司社区消费类、空间资源运营、地产后周期业务占总收入比例分别为 7.1%、2.6%、5.0%，其中社区消费类业务改善幅度最为明显，地产后周期业务受疫情波动最大，主要和地产公司交付节奏放缓相关。物管公司多元化的社区增值服务，目前主要以平台为主，通过链接业主与第三方，或提供公区空间，获取佣金或租金收入。该种方式比较轻资产，前期沉淀成本较少，利润空间也较小。伴随区域内管理密度的提升，针对门槛并不高、差异化性质并不强烈的部分社区增值服务，转平台为自营并非不可变通，北美物管龙头 FirstService和国内的碧桂园服务对此均有成功尝试。

4、FirstService（FSV）成立于 1989 年，总部位于加拿大多伦多，成立之初主要从事商业游泳池和娱乐设施的管理业务。公司目前通过住宅与品牌两大分部开展业务，住宅分部是北美最大的住宅社区平台管理商，品牌分部结合特许经营权和自营体系，为住宅、商业提供增值服务。FirstService 在早期便采用自营特许经营权相结合的网络模式，为住宅、商业提供保险修复、房屋检测、消防安全等多项物业服务。这些物业服务分布分散，各自细分市场规模也一般，但公司经过多年整合，旗下合作品牌已然成为各自领域的龙头。公司与特许经营商合作，收取一定比例的特许经营收入。截至 2020 年，公司合计拥有 1473 个特许经营商，整体营收超 21 亿美元。