保利投顾研究院：2021年上半年广东区域楼市半年报（56页）.pdf

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1、2020年底以来，广东省商品房成交势能上升明显，2021年1-5月，新建商品住宅成交量超过5000万，高于浙江、山东（均为4000万左右），同比增速与浙江省相当，并超过江苏、山东等，核心城市及周边成交增幅明显。2020年底，广东多数城市为非限价区域，2021年以来价格加快上涨，1-5月住宅均价达16591元/，涨幅已达20%左右，超过全国热点省份及全国平均水平，价格调控压力上升，4月以来，广州、佛山等城市限价政策收紧。此轮上涨由核心城市引领，外溢区表现存在分化项目 万科城市之光 格力海岸 恒大绿洲板块 广州老黄埔 珠海唐家湾板块 肇庆大旺月均流速（套） 720（加推开盘） 146.3 1520

2、20.12均价（元/）50000 35000 73002021.6均价（元/）56000 40000 毛坯5200带装6000价值点热点板块，城市东进发展方向，配套完善相对横琴价格低位，商业配套兑现，规划站位高，深珠通道带动预期工业区，20年以来受三水拦截及市场趋冷影响，热度持续下滑此轮价格上升由核心城市带动，外溢部分区域价格上涨相对滞后，部分区域价格相对平稳，普通三四线整体稳定；核心城市广州均价由2020年底的3万/左右上升至3.7万/，而外溢区珠海唐家等热门板块价格亦有2000-5000元/的涨幅，佛山高明、肇庆等外溢城市价格相对平稳，部分项目甚至出现以价换量情况。客群变化影响市场表现，投

3、资属性强且价格上升明显区域需尽快出货,防止政策调整广州南沙信贷、购房资格政策不断收紧，深莞投资客户退潮明显，如恒大阳光半岛，深莞客户比重明显下滑;珠海唐家受投资客回流，高新宝龙城月均流速上升明显，半年度环比翻番;增城石滩受东莞政策收紧，叠加与东莞价差逻辑(差价约12000元/m)，地缘外溢外溢置业客户比例小幅提升。部分区域，如珠海唐家价格的快速.上升，调控压力随之而来,需加快项目出货力度,防止政策风险。广州高流量项目业绩拉动较大,佛山临广、东莞及江门等城市核心区项目业绩贡献度较高从各城市品牌房企销售额看，广州大体量高流量项目对业绩贡献度较高，如番禺亚运城、白云区云湖花城及越秀地产多个TOD项目等;佛山南海、顺德等临广区域亦有较高业绩产出;东莞及江门城市核心区业绩贡献度较高，内生需求依然有较强购买力，如东莞滨海万科项目，销售额突破10亿元，惠州仲恺低价项目热销。