星盛商业-扩规模强运营领跑商业高价值赛道-210707（27页）.pdf

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1、基于商业物业的整体定位，筛选并优化租户组合，以实现租户间、业态间良好的协同效应。公司目前已积累庞大的租户品牌库，并与优质租户维持良好合作关系，截至 2020年 Q3，公司品牌库已累计 3600个品牌，其中包括主力店、食品及餐饮店、家居布置及零售业务等。租户品牌库亦在不断更新及组合优化，使商用物业更具竞争力及活力。重视为管理项目引入“首店”及“潮牌”等网红店，包括中国首家“Gaga鲜语”、华南地区首家“永辉 Bravo 精标店”以及深圳首家“牛角”及“The Colorist”等众多首家品牌。除此之外，公司亦吸引一批第三方品牌旗舰店落户购物中心，如“奈雪酒屋”、“Arabica”等。以深圳福田

2、COCO Park 为例，公司 2018 年至今已引进华南、深圳首店品牌 32 家，引进福田区首店品牌 64 家。广受认可及庞大的品牌体系吸引了大量忠实的 COCO Club会员，拥有较高的顾客忠诚度。截至2020 年 Q3，公司拥有约 150万名注册会员，其中 62.6%的会员介于 15-50岁，具有较强消费能力。2017 年、2018 年、2019年、2020 年 Q3会员销售额分别占在管购物中心总销售额的 30.9%、30.4%、 31.3%及 33%，2020年前 3季度会员复购率达 53.2%，会员体系具备较强的购物粘性，也反映公司于顾客群体中拥有良好的品牌声誉。全周期系统化、运营数

3、字化、战略差异化。一般完整项目周期通常包含“项目筛选”、“项目运营”、 “项目升级”3 个阶段： 项目筛选：公司从项目筛选时介入，与区域性的龙头开发商合作，根据选址标准，项目情况及开发商实力，综合评估合作意向以及适当的合作模式，重点选取华东、华南区域内单体面积超过 5 万平方米的商业项目，并择机进入中西部等其他区域。 项目运营：公司从前期研究、策划开始制定筹备计划、招商策略、租金测算等，根据项目定位，开展招商工作(一般招商率达到 90%左右即可筹备开业);开业后，通过数字化的运营管理体系，实时监控商铺客流和消费额，策划营销推广活动，并持续提供运营辅导服务以优化商场运营。 项目升级：公司秉持“一

4、店一策”，形成差异化的运营战略，一般购物中心运营至成熟期后需进行品牌迭代及装修的升级改造。2020年公司平均出租率达 94.3%，主力店续约率 100%，平均租售比为 15.95%，同比提升 0.79个百分点，部分项目的租金水平高于周边竞品租金 20-30%。致力于采用技术解决方案实现业务运营数码化，根据科学数据分析结果制定业务战略，并数码化及可视化动态管理过程。公司多层多面信息科技系统包括智能运营数据中心(全面业务管理)、ERP 系统(租户合约管理)、POS 系统(销售收银系统)、CRM 系统(会员管理)、金蝶 EAS 系统(财务管理)、星意通计划(租户招揽)、以及 EIP 系统(办公行政)。各大数字化系统提供实时数据、对比分析及经营预警，以数据驱动运营、为终端赋能。通过官方小程序、线上商城、微信社区等实现顾客端数字化，多触角抵达顾客，突破实体商场空间和时间限制，巩固会员消费和服务的数据渠道闭环，实现会员标签化、营销精准推送及电子化支付。同时公司也为商户提供多渠道、多范围、多城市的销售展示渠道，以及精准有效的宣传渠道。2020 年公司成为全国首个和阿里本地生活实现战略合作的商业综合体供应商，旨在打造智慧商圈、进一步开展全生态营销活动合作。