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房地产行业2021年中期投资策略：病树前头万木春-210629（40页）.pdf

上传人： e**** 编号：43488 2021-06-30 PDF PDF 40页 1.67MB 82张图表

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投资:施工投资成主要驱动，土地购置贡献率维持低位根据统计局最新数据，2021年1-5月，全国房地产开发累计投资54318亿元，同比增长18.3%，两年平均增速为8.6%。相对于整体数据，开发投资的明细项能够更加详细的反映行业的实际情况，比如2018年和2019年，开发投资增速均在10%上下波动，并无明显的趋势性(即所谓“韧性”的)，但其实这两年间，开发投资经历了拿地驱动向施工驱动转化的过程，这对竣工、建材需求等方面的判断产生了关键影响。回到本年，从一季度的数据看，可以看到两个特点:施工投资(建筑工程投资+安装工程投资)在开发投资中的占比由上年的全球视吁本土智慧62%提升至65%，且其对开发投资的拉动由上年的4.4%提升至20.4%，可以说，本年开发投资的高增长，主要来自于施工投资的拉动，这与我们上年年初提出的“建安高峰将在2020年下半年出现，延续至2021年上半年”的观点完全吻合;土地购置费在开发投资中的占比由上年的31%下降至28%,对房地产投资增速的贡献率由上年的30%下降至14%，对房地产投资的拉动由上年的2.1%小幅提升至3.6%。至少从一季度的数据看，土地购置并未成为房地产投资的主要驱动力。

本文主要分析了2021年上半年房地产行业的发展情况，并对其未来趋势进行了预测。主要观点如下： 1. 行业延续了2020年以来的高景气，销售和土地市场均表现火热。2021年1-5月，商品房销售面积同比增长36.3%，销售额同比增长52.4%，两年平均增速分别为9.3%和16.7%。 2. 主流房企在经历了2013-2017年的加速扩张后，自2018年起放缓扩张节奏，导致行业出现“高景气+低库存”的现象。预计全年行业投资增速将超过10%，销售额两年平均增速将超过12%。 3. 短期内，土地市场的高热度难以被打破，拿地利润率难以见拐点。预计全年新开工增速很难超过5%，不排除持续为负的可能。 4. 政策方面，预计将继续以“稳”为主，通过“两集中”供地政策和“因城施策”来抑制房价、地价过快上涨，同时加强对房企融资的监管。 5. 公司方面，房企利润率有望在低毛利项目结算完毕后迎来修复。建议关注货值充沛、拓展手段多样的开发企业，以及重资产和轻资产模式的商业地产开发商和物管公司。

2021年房地产行业销售情况如何？房地产行业库存情况如何？房地产行业拿地利润率何时能见拐点？

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