城市测量师行&RICS：调控下的上海房地产市场（14页）.pdf

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1、新政针对二手住房交易环节的税费进行了调整，将个人对外销售住房增值税的征免年限从2年提高至5年，这一做法的目的在于有效减少新增投资需求、在很大程度上限制二手住房的流动，尤其在当前一、二手房价倒挂情况很普遍的背景下，短期房屋流动的情况也有所增加，配合新政中对新购商品住房的限售措施，更是从全方位打击了有所抬头的投资行为。同时，由于普遍存在税费转嫁给购房者的情况，税费上涨势必令购房成本增加，下阶段不排除会出现买卖双方新的价格博弈周期。2021年一季度对上海土地市场产生影响的政策主要有两个，首先是国家自然资源部发布的住宅用地分类调控政策，要求22个重点城市住宅用地供应实现“两集中”一是集中发布出让公告，

2、且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。上海位列其中，虽然该政策未有正式文件公布，但是多个城市已经官宣集中供地计划和要求，因此基本落实了宅地两集中供应的真实性。另外一个政策为上海地方发布的关于进一步加强本市房地产市场管理的通知，要求“深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。对非理性竞价的企业，规划资源、房屋管理等部门联合约谈警示，后续加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管”。不管是中央层面还是地方层面，商品住宅用地仍是本轮土地市场调控的重点，这也与2020年上海商品住宅用地交易市场的热度反弹密不可分，从近五年上海商品住宅用地的成交楼面地价水平和溢价率走势就可发现端倪，在成交溢价率上，2017年开始商品住宅用地逐步铺开使用招复合出让方式后，溢价率快速回落，2018、2019两年随着出让门槛的收紧，年度溢价率几乎为零，2020年随着以上宽松措施的实施，市场拿地热情走高，整体溢价率上升至22%，涨幅显著;同样商品住宅用地地价水平也出现走高行情，2020年商品住宅用地成交楼面地价反弹27654元/平方米，同比上涨41.5%，成为近五年的第二高位。