2021年多维度看房地产行业发展现状与未来前景分析报告（78页）.pdf

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1、关于集中供地政策，22 城全年 3 次集中供地本意为降低土地市场热度，但从目前2021Q1 的第一批集中供地来看，收效甚微、甚至事与愿违;大部分城市地价创新高，土地市场的火热并没有得到抑制，“三稳”也并没有得到实现。1)一方面，2021Q2 各城市陆续首次推出集中供地、无经验可循，并且在疫情过后地方财政压力加剧背景下，导致部分城市只竞地价、竞配建的方法呈现“价高者得”的结果(我们会在后文进行详细分析)，22 城中大部分地方政府的“价高者得”供地政策是本次地价大幅上涨的重要原因之一;不过，值得注意的是，部分城市(如上海、北京等)也推出了摇号、竞方案等“非价高者得”的方法则从客观上进行地价和配建封

2、顶。2)另一方面，在三条红线后的 2020Q4 以及集中供地下的 2021Q1 中，房企主动和被动地拿地减少，造成了行业库存进一步下降，导致了 2021Q2 开始房企拿地需求大增，并且 2021 年年初至今销售大超预期、房企账上现金处于相对充裕阶段，共同造成了2021Q2 拿地需求和房企资金双旺的局面，该房企阶段性背景因素也是本次地价大幅上涨的重要原因之一。我们认为，一方面，预计后续地方政府“价高者得”的供地政策或将向“非价高者得” 的供地政策转变，另一方面，拿地需求和房企资金阶段性双旺的局面，随着房企资金的进一步趋紧以及中尾部企业的出清，预计后续行业内卷化的格局将有所改善，综合之下，预计今年

3、第二批(Q3)、第三批(Q4)集中供地的地价有所控制、房企毛利率也将有所改善，真正达到供给端调控、房住不炒的意图。关于税务征土地款方面，本次税务部门征收土地出让收入等非税收入延续了 2018 年以来的大趋势，并非突发行为;本意或在降低地方政府土地财政依赖，提高土地出让金对于中央政府的透明度。土地出让金的分配权仍然在地方政府手里，因此短期并不涉及财权上收，但长期或意在降低地方政府土地财政依赖，后续影响仍需观察。长期来看，土地收入的透明化、规范化也将土地金融向土地财政的转变。地方政府以往主要靠卖地的一次性收入或土地抵押贷款获益，因而以前地方政府对于土地市场的操作更准确地应称之为土地金融，而土地金融并不持续，而后续土地支出的透明化将倒逼地方政府提升持续性收入，也就是税收，这才将推动地方政府进入到更为持续地真正地土地财政阶段;通过引入企业的经营提升土地财政，当然也将有利于物业管理、商业地产、物流地产等持有型业态的发展。