2021年中国仓储物流首批公募REITs分析报告（44页）.pdf

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1、竞争格局：物流地产行业外资领跑，市场呈现“一超多强”的格局国内仓储物流市场一家独大，百家争鸣。目前国内仓储物流市场仍处于普洛斯一家独大的状态，根据智研咨询数据显示，2019 年物流地产市占率前四位分别为普洛斯、万纬、宇培、嘉民，CR4 为48.9%，CR8 为68.3%。国际巨头普洛斯 2002 年进入中国市场，目前市占率达到 30.7%，主要依靠杠杆扩张拿地、出售给 REITs 回笼资金，代管物业形成业务循环，但当前面临拿地难度增加，扩张速度放缓的局势。国内参与者包括万科万纬、易商、深圳宝湾、嘉民、宇培等国有及民营企业，各自市占率较低，但依靠自持模式享受资产增值，开始逐步崛起。排位相对靠后的

2、东百集团等近几年来扩张较为明显，行业竞争格局仍在变动。 安博为全球最大的物流地产 REITs，英文名为ProLogis。安博全球业务覆盖四大洲19 个国家，管理资产总值1450 亿美金，服务全球客户 5,500 家。年度流转货物总值2.2 万亿美金，相当于 19 个国家GDP 总值的3.5%，全球就业影响超过280 万人。拥有超过9000 万平方米的物业面积，以及4679 所物流设施，在标准普尔500强企业中排名80。安博在中国的业务版图覆盖全国22 个城市， 41 座国际化物流园区拥有506 万平方米的物流设施面积以及183 栋现代物流设施。2009 年，新加坡政府不动产投资公司(GIC R

3、eal Estate)收购安博(ProLogis)中国资产全部和日本地产基金 20%股份后，由梅志明和 Jeff Schwartz 创立并启用新商号 Global Logistics Property(GLP)，在中日业务保留品牌名称“普洛斯”。所以当今中国境内持有物业面积最大的物流地产企业为普洛斯中国(GLP)，而全球范围内最大的为安博(ProLogis)。 普洛斯中国全球资产管理规模约 1000 亿美元，业务涉及 17 个国家或地区，共有68 处办公室。其中，普洛斯全球持有约6600 万平方米物流地产，资产管理规模约590 亿美元，拥有约2500 个完建设施。截至 2020 年9 月 30

4、 日，普洛斯中国在境内所持有物流仓储面积约4042 万平方米，持有已建成的仓储面积约为2989 万平方米，位居中国境内现代仓储行业第一。普洛斯中国的仓储物流园已覆盖中国 43个主要城市和物流枢纽市场，拥有397 物流、制造、数据中心、科创及办公类设施，所持有仓储物流园总建筑面积约4288 万平方米，在中国的资产规模约300 亿美元。  万纬物流是万科集团旗下成员企业，于2015 年由万科独立推出成立物流品牌，专注发展高标仓储和冷链物流两大核心业务。经过五年发展，已发展成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。2020 年万纬物流管理项目的营业收入 18.7 亿元，同比增长37%，其中高标

5、库营业收入 12.9 亿元，同比增长29%;冷库营业收入 5.8 亿元，同比增长60%。截至 2020 年底，万纬物流在44 个城市累计管理148 个项目，可租赁建筑面积1148 万平方米。 中国物流资产是宇培国际，RRJ Capital，京东共同投资的物流基础设施开发平台，业务涵盖物流基础设施设计、开发、租赁、经营和管理等领域。公司成立于 2000年，是中国本土最大物流基础设施开发及运营商之一。公司截止至2020 年6 月30日拥有在 18 个省份或直辖市下的 35 个物流园，拥有 164 套运营中的物流设施。建筑总面积约 500 万平方米，其中已竣工物流园总面积 320 万平方米，且物流园

6、出租率为89.7%。2019年6月至2020年6月营业收入约3.88亿元，同比增长10.5%，毛利约为3 亿元，同比增长 9.07%。 宝湾物流为深圳市新南山控股与中国南山开发共同投资成立的高端物流设施投资平台。截至 2020 年上半年，宝湾物流在全国范围内拥有及管理 63 个智慧物流园区，运营和管理仓储面积近 350 万平米，规划在建(含待建项目)面积超过 300万平米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。 易商红木截至2020 年6 月资产总额为501.60 亿元，业务覆