2021年物业管理行业发展现状与相关公司分析报告（28页）.pdf

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1、我们的观点：华润万象是中国领先的物业管理及商业运营服务提供商。我们认为公司有两大竞争优势，一是优秀的商业运营能力，经过多年的发展，积累了丰富的经营管理经验、商户资源网络以及对消费者习惯的理解，二是管理了中国最顶级的商业资产之一，通过有效的运营管理，使商业资产保值增值，并从中直接获益，业绩弹性更大。风险提示：宏观经济增长放缓;商场出租率及租金收入不及预期;商场开业进展不及预期;物业管理收缴率不及预期。商业运营管理能力不断提升和改善：公司在规模快速扩张的同时，通过多种方式提升改善运营能力：1)通过引入高科技的手段，如跟腾讯合作打造智慧商业;2)重点突破低效项目，如成立经营龙之队特训营，通过我们对青

2、岛等地项目的考察，公司进步明显;3)区域聚焦，提升区域内品牌知名度和曝光度，提升招商、运营、营销的效率。区域聚焦，轻重并举加速开业：公司于2019 年12 月在南京开业第一个宝龙广场，目前已经布局 7 个项目，且均为地铁上盖项目，合计 GFA 达到 57 万平米。单城市多项目的布局，有利于公司品牌的塑造，辐射周边潜在第三方项目;也有利于单城市内共享招商资源和人力资源，增强规模效应，提升管理效率。我们的观点：公司携手腾讯共拓智慧商业，进一步提升宝龙商业的商业运营管理能力。公司项目拓展稳步推进，2021 年已经新增 7 个项目。我们预计公司2021/2022/2023 年EPS 分别为0.75/1

3、.05/1.47 人民币元，目标价42.00 港元对应PE为 49/35/25 倍，维持“买入”评级。风险提示：商场出租率及租金收入不及预期;商场开业进展不及预期;轻资产业务推进不及预期;物业管理收缴率不及预期。物业管理：谨慎乐观，规模拓展仍是焦点行业顶层政策支持，地方配套实施细节陆续出台自 2020 年末国家住建部等 10 部委发布关于加强和改进住宅物业管理工作的通知后，四川省、南京市、北京市及上海市地方政府陆续出台物管新政，在细则上落实中央的政策导向，从中央到地方已经达成支持和鼓励物业服务业发展的共识。2021 年5 月28 日国家商务部等 12 部门发布的关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见中也明确提出鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动“物业服务+生活服务”，并明确提出在金融、税费上给予优惠支持。我们认为政策端主要是四个导向，包括1)物管费定价市场化;2)城市运营服务市场化;3)加强线上线下融合，建设智慧社区;4)物管公司参与提供生活服务。在政策导向明确的前提下，从政策传导到实际业务中还需要一定的时间，但龙头物管公司在后续的业务开展中将加速对外拓展，促进行业的进一步整合，物管费的调整将更加市场化。可以预见其他省市的政策也将会根据各地的具体情况而出台，对物管板块形成强力支撑。