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1、此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告,可从彭博信息:BOCM 或 https:/交银国际研究交银国际研究首次覆盖首次覆盖中国香港房地产中国香港房地产2025 年 1 月 10 日置富产业信托置富产业信托(778 HK)估值洼地，多重利好驱动价值重估；首予买入评级估值洼地，多重利好驱动价值重估；首予买入评级置富产业信托目前是香港联交所上市的第三大房地产投资信托基金。截至置富产业信托目前是香港联交所上市的第三大房地产投资信托基金。截至2024上半年，置富产业信托拥有约上半年，置富产业信托拥有约300万平方尺的以香港为重点的零售物业，超过万

2、平方尺的以香港为重点的零售物业，超过72%租户属于日常必需品行业。我们认为，置富产业信托具有多重投资优势和股价驱动因素，包括稳定的盈利前景、低估值、进一步降息以及潜在纳入沪深港通有利于房地产投资信托基金的估值。我们首次覆盖置富产业信托，给予买入评级。根据基于租户属于日常必需品行业。我们认为，置富产业信托具有多重投资优势和股价驱动因素，包括稳定的盈利前景、低估值、进一步降息以及潜在纳入沪深港通有利于房地产投资信托基金的估值。我们首次覆盖置富产业信托，给予买入评级。根据基于DDM模型得出的公允价值，加上模型得出的公允价值，加上30%的流动性折让，得出目标价的流动性折让，得出目标价5.86港元。港元

3、。纳入沪深港通有望收窄交易折让。纳入沪深港通有望收窄交易折让。中国证监会于4 月19 日宣布，房地产投资信托基金将首次纳入沪深港通。根据香港联交所的数据，南向资金总共持有约1.0%的恒生地产指数已发行股票，相当于约11.6天的交易量（按过去30天的平均值计算）。我们认为，南下资金长期将增加港股房地产投资信托基金（H-REITs）的流动性，并缩小其交易折让。盈利前景稳定；估值洼地，忧虑有望缓解。盈利前景稳定；估值洼地，忧虑有望缓解。鉴于置富产业信托 98%的资产位于香港，而逾 72%的租户属于日常必需品行业，我们相信其租金收入前景将大致保持稳定，尤其是随着北上旅游趋稳，以及地产代理行业环境逐步改

4、善。同时，尽管其估值已在 2024 年 7 月触底，但目前股价对应 2025 年股息率 9.4%，该股息率与 10 年期美国国债收益率的差距较长期水平低约 1.1 个标准差。我们认为目前的估值仍远低于其长期平均水平，并已反映了香港零售市场的大部分忧虑。预计每单位分派将在预计每单位分派将在2025/26 年恢复增长势头。年恢复增长势头。虽然高利率仍将对2024 年盈利产生负面影响，但我们预计在持续降息下，每单位分派将从2025年开始恢复增长。我们预计其每单位分派将于 2024/25/26 年同比增长-10.0%/3.8%/4.1%至 36.34/37.71/39.26 港仙。主要风险：主要风险：

5、1）高度依赖香港物业组合；2）未能执行收购；3）利率持续高企。资料来源：公司资料，交银国际预测1 年单位价格表现年单位价格表现资料来源：FactSet资料来源：FactSet本 文 翻 译 自 报 告“Fortune REIT(778 HK)-Multiple re-rating drivers with distressed valuation;initiate with Buy”，原报告发布于 2024 年 12 月12 日收收盘盘价价目目标标价价潜潜在在涨涨幅幅港港元元 4.01港港元元 5.86+46.1%财财务务数数据据一一览览年年结结12月月31日日202220232024E202

6、5E2026E收入(百万港元)1,7641,7861,7851,8151,851同比增长(%)-2.31.2-0.01.62.0物业收益净额(百万港元)1,3301,3401,3211,3471,378同比增长(%)-3.70.7-1.41.92.3每单位分派(港元)0.4420.4040.3630.3770.393同比增长(%)-1.5-8.5-10.03.84.1每单位账面净值(港元)14.5814.0113.8613.7113.57分派息率(%)11.010.19.19.49.8个个股股评评级级买买入入12/234/248/2412/24-30%-20%-10%0%10%20%30%40