【研报】房地产行业中期策略： 大浪淘沙退即是进-210608（50页）.pdf

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1、“两集中”政策暂时拖慢了全国土地供应节奏，尤其是二线城市 1-4 月受影响较大，直到 5月供应量才有所修复;三四线城市供应建面累计同比增速在 4-5 月快速下行。根据中指院的数据，2021 年 1-5 月 300 城土地供应建面累计同比增长 0.2%，较 2019 年同期下降 4%;住宅土地供应建面累计同比下降 4%，较 2019 年同期下降 8%。其中，一线、二线、三四线土地供应建面累计同比增长 34%、下降 2%、下降 1%。考虑到多数集中供地城市 2021年宅地供应计划高于去年，年内二线城市供应建面累计同比增速有望随着第二、第三批次集中供地而逐步修复。供应放缓导致二线城市土地成交建面同比

2、收缩，三四线城市 4-5 月供应收缩或将导致成交建面累计同比增速在 6 月继续下行。1-5 月 300 城土地成交建面累计同比增长 5%，较 2019年同期下降 5%;住宅土地成交建面累计同比下降 4%，较 2019 年同期下降 13%。其中，一线、二线、三四线土地成交建面累计同比增长 32%、下降 5%、增长 11%。300 城土地成交金额累计同比增长 19%，较 2019 年同期增长 25%;住宅土地成交金额累计同比增长19%，较 2019 年同期增长 26%。其中，一线、二线、三四线土地成交金额累计同比增长21%、增长 18%、增长 19%。年初房企旺盛的补库需求使得土地成交溢价率在 4

3、 月达到阶段峰值，未受“两集中”政策影响的低能级城市成为“替代品”，叠加相对宽松的土拍政策，溢价率持续高于一二线城市，且在 4 月达到 2019 年以来的较高位置。300 城 1-4 月土地成交溢价率持续攀升，4 月达到28%的阶段峰值，5 月回落至 17%。其中，5 月一线、二线、三四线土地成交溢价率分别为8%、18%、21%。政策：供给侧改革升级，构建长效联动机制基调：联动调控，强化租赁十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要提出“实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展”，“加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求”;202

4、1 年政府工作报告强调“房住不炒”和三稳预期;2020 年末全国住房和城乡建设工作会议提出“三个新”(新发展阶段、新发展理念和新发展格局)，强调高质量的城镇协调发展，“全面落实长效机制”，“强化城市主体责任”，提出“完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管”。综合十四五规划和 2021 年重点工作任务，我们认为在延续“房住不炒”政策基调之下，监管层面更为强调高质量的协调发展，以及行政、金融、税收等调控手段的联动协调：1、金融、土地、行政端长效机制步入全面实施;2、政策调控强调联动协调，注重预期管理;3、强化租赁市场建设，重点解决大城市住房突出问题;4、继续加强金融调控，发挥住房税收调节，房地产税的试点和立法进展值得关注;5、社区治理成为城乡高质量发展的重要一环。