【研报】物业行业深度研究报告：景气度延续高质量成长-210604（17页）.pdf

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1、20 年毛利率略降、净利率略升，源于疫情下政府补助、社保减免等影响1、20 年板块毛利率为27%、同比略降，从结构来看：二线30%>一线24%2020 年，物业管理板块整体毛利率为27.3%，较2019 年下降 0.3pct。其中，一线物业管理公司毛利率为 23.8%，较2019 年下降1.9pct;二线物业管理公司毛利率为 29.8%，较2019 年增长0.9pct。其中一线物管公司中，碧桂园服务、绿城服务毛利率分别为34.0%、19.0%，分别较19 年+2.3pct、+1.0pct;二线物管公司中，永升生活服务、新城悦服务、佳兆业美好毛利率分别为 31.4%、30.7%、30.5%

2、，分别较 19 年+1.8pct、+1.1pct、+0.5pct。主流物管公司毛利率提升主要源于上半年疫情期间社保减免、较多高毛利项目转在管等影响。2、20 年板块净利率14%、较19 年略升，从结构来看：二线15%>一线11%2020 年，物业管理板块整体净利率为13.5%，较2019 年提升 0.9pct。其中，一线物管公司净利率为 11.4%，较 2019 年下降 0.4pct;二线物管公司净利率为 15.0%，较 2019年增长1.7pct。具体企业看，一线物管公司中，中海物业、保利物业、绿城服务净利率分别为 10.7%、 8.4%、7.0%，分别较19 年+0.8pct、+0.

3、2pct、+1.5pct;二线物管公司中，永升生活服务、新城悦服务净利率分别为 12.5%、15.7%，分别较 19 年+0.6pct、+1.8pct。主流物管公司净利率提升主要源于毛利率提升以及上半年疫情期间，政府补助、社保减免等优惠措施影响。20 年基础/非业主/业主增值分别占比61%/20%/14%、同比44%/26%/56%1、20 年基础、非业主、业主增值服务分别占比 61%、20%、14%，分别同比+44%、+26%、+56%从主流物业公司分类型业务占比情况来看，2020 年 12 家主流物业公司基础服务、非业主增值服务、业主增值服务、其他服务营收分别占比 61.3%、20.3%、

4、14.4%、3.9%，分别较 19 年+0.6pct、-2.1pct、+0.9pct、+0.6pct。其中，永升生活服务、蓝光嘉宝服务、保利物业、绿城服务、新城悦服务，业主增值服务收入占比较高，分别占比 25.3%、22.8%、 21.8%、21.5%、17.4%。从主流物业公司分类型业务增速情况来看，2020 年 12 家主流物业公司基础服务、非业主增值服务、业主增值服务分别同比+43.5%、+26.0%、+55.9%。其中，业主增值服务中，时代邻里、新城悦服务、雅生活服务、碧桂园服务、永升生活服务、保利物业，业主增值服务收入同比增速较高，分别同比+135.4%、+118.6%、+116.9%、+100.1%、+63.8%、+51.5%。疫情之下，非业主增值服务增速相对较低，基础服务、业主增值服务仍保持较高增速。