【研报】房地产行业商业地产行业系列报告（一）：轻资产输出模式-210530（15页）.pdf

上传人：木***

编号：38310

2021-05-31

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1、商业运营及管理服务涵盖：1、运营阶段的商业运营服务：1)租户管理及收租服务;2)其他增值服务;2、商业物业管理服务。租户管理及收租服务则采用对每月租金抽成，一般比例介乎于 3%至 30%之间，对于第三方的业主方往往会收取较高的比例。其他增值服务费中主要为多经收入、车场收入，根据业主方的不同采用收入分成或包租模式。商业物业管理服务采用每平米定额计价，定期会有所上涨。我们尝试对商业物业管理的每平米基准价格进行测算：假设 1)购物中心、商业街得房率为 65%;2)2016 年、2017 年整体出租率分别为81%、82%;3)自持物业出租率与第三方项目出租率相近。则零售商业物业管理每平米基准价格=零售

2、额商业物业管理收入/(在管购物中心建筑面积+在管商业街建筑面积)*得房率*全年出租率。测算出 2016/2017/2018/2019/2020 每平米基准价格分别为16.7/17.3/20.0/21.1/23.1 元每平米每月。其中商业街的物业管理每平米基准价格较低(6-18 元/平米/月)，对整体基准价格水平有所拉低。综合以上，单个项目的收入端为：1)租金收入抽成 3-30%(对于第三方的业主收取较高比例);2)多经收入、车场收入(分成或包租);3)以23.1 元每平米每月向租户收取商业物业管理服务费(购物中心及商业街)。成本端，公司需要承担购物中心所有日常的经营支出。在该种模式下，收入端较高，但同时承担的成本项较多，故整体毛利偏低。公司2016 年至 2020 年商业运营服务(包含市场调研、物业租赁服务)毛利率持续提升，到2020 年毛利提升至32.8%。

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