【研报】j建筑装饰行业基建REITs系列深度报告之五：投资篇【REITs上市的一小步存量盘活的一大步】-210524（100页）.pdf

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1、 从基础资产所处行业来看，10 只产品中仓储物流、收费公路、市政污水及垃圾处理、产业园等四类项目分别有2 个、3 个、2 个、3 个，均满足发改委通知要求。其中仓储物流类产品包括中金普洛斯、红土创新盐田港，收费公路类产品包括浙商证券沪杭甬、平安广州交投广河、国金铁建重庆渝遂，市政污水及垃圾处理类产品包括中航首钢生物质、富国首创水务，属于通知 “优先支持基础设施补短板项目”。产业园类产品包括博时招商蛇口、华安张江光大园、东吴苏州工业园区，属于通知“鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园项目”。首批产品无“禁止”类的房地产项目。 从基础资产所处地域来看，10 只产品分布于京津冀、长三

2、角、大湾区、长江经济带，均满足通知要求。其中中航首钢生物质项目位于京津冀，浙商证券沪杭甬、华安张江光大园、东吴苏州工业园区等 3 个项目位于长三角，平安广州交投广河、博时招商蛇口、红土创新盐田港等 3 个项目位于大湾区，国金铁建重庆渝遂项目位于长江经济带及成渝经济带。此外，中金普洛斯入池资产包括旗下 7 处物流园，遍布京津冀、长三角、大湾区，富国首创水务入池资产包括深圳和合肥两地污水处理厂。以上项目所处区域均属于通知提出优先支持的“国家重大战略区域范围”。 从基础资产的收益结构来看，10 只产品收入均以市场化的使用者付费为主，现金流来源合理分散，满足试点政策要求。10 只产品的主营收入来源，包

3、括仓储和园区资产的租金和物业费收入，高速资产的通行费收入，污水及垃圾处理资产的垃圾处理发电收入以及污水处理收入，占比均超过 90%，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入，现金流来源合理分散，关联交易占比较低，符合试点政策要求。 从基础资产的运营时间和经营表现来看，10 只产品均已运营6 年以上，最长达17 年，满足试点政策3 年以上运营时间要求。10 只产品2020 年全部实现盈利。(1)运营时间方面，10 只产品中，浙商证券沪杭甬高速运营时间最长，达 17 年，剩余期限 10 年，平安广州交投广河高速运营时间最短，为 6 年，剩余期限 15 年。(2)经营业绩方面，东吴-苏州工业园区产业园、国金铁建重庆渝遂高速、中金普洛斯仓储物流2020 年税后净利润分别为11.58 亿元(系公允价值变动收益较高)、2.71 亿元、1.21 亿元，位列试点资产利润额前三。 从基础资产未来派息能力来看，10 只产品未来两年派息率预测值最低为4.10%，最高为12.4%，满足通知提出的4%的最低要求。2021-2022 年预计年化现金流分派率平均值分别为 6.64%、6.55%。浙商证券沪杭甬高速