2021年房地产行业利润率和杠杆率调整分析报告（29页）.pdf

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1、预收账款增速回落，业绩覆盖度有所下降2020 年总体房企预收账款同比增长 9.6%，增速较 2019 年回落 8.6 个百分点，预收账款营收覆盖率为 120.3%，较 2019 年下落 3.0 个百分点。龙头、中型、小型房企预收账款分别同比增长 9.3%、10.2%、8.4%，增速较 2019 年分别下降 6.9、12.7、4.9 个百分点，相对2020 年营收覆盖率为 123.0%、121.5%、92.8%，较 2019 年同比-5.3、-0.7、+2.6 个百分点。2020 年疫情冲击下，上市房企结算和回款双双放缓，导致合同负债同比增速同步回落，且各梯队增速差异显著收敛。相比之下，龙头、中

2、型房企合同负债对当年营收的覆盖率均有所回落，但依然保持在 120%以上。百强销售增速分化，中型规模房企完成度更高根据亿翰的数据，2020 年百强房企(公司可比口径)销售金额同比增长 12.6%。TOP10、 TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100 门槛金额分别为 2892、1688、1306、 896、282 亿元，同比增长 19.3%、10.7%、13.1%、21.1%、23.9%，销售金额分别同比增长 25.7%、24.5%、39.6%、36.9%、8.4%。我们统计，38 家重点房企 2020 全年销售目标完成度 104%，略低于 2019 年的 105

3、%。其中 2000 亿以上、1000-2000 亿、1000 亿以下目标完成度分别为 103%、105%、110%，较 2019 年分别-1、+2、-5 个百分点，普遍完成年初目标。38 家重点房企 2021 全年销售目标增速中位值 11.2%，较 2020 年目标增速中位值微升 0.2 个百分点。扩张：融资约束加速库存变现，龙头房企投资强度升至历史高位我们以“购买商品接受劳务支付的现金”为口径衡量房企扩张进展(由于该数据包含房企建设施工投入，所以不能完全用来模拟房企拿地数据)，2020 年总体房企同比增长 6.2%，增速较 2019 年下滑 15.3 个百分点;龙头、中型、小型房企分别同比增

4、长 8.2%、2.5%、 6.6%，增速较 2019 年-17.0、-14.2、-9.6 个百分点。2020 年龙头、中型、小型房企“购买商品接受劳务支付的现金”占比分别为 60.1%、31.9%、 8.0%，龙头房企同比上升 1.1 个百分点，中型房企下滑 1.2 个百分点。同样体现在拿地和施工强度上，“购买商品接受劳务支付的现金”除以“销售商品提供劳务收到的现金”，2020年总体房企为 74.5%，较 2019 年下降 0.2 个百分点;龙头、中型、小型房企分别为 76.8%、 70.5%、74.5%，同比增长+0.8、-0.7、-6.6 个百分点。2020 年三条红线的实施开启地产金融层面的供给侧改革，杠杆空间的刚性制约加速上市房企存量项目的周转变现，同时随着 2020 下半年以来土地市场溢价率的平稳回落，龙头房企凭借融资优势重启集中度回升，拿地施工支出和投资强度连续两年保持各梯队领先，且投资强度自 2014 年以来首次超过 80%，为新一轮行业集中度的提升奠定基础。